לפני מספר ימים תפסה לי את העין כותרת בדה מרקר שאמרה "זה מפחיד לקנות דירה היום". טוב, אני חי את עולם הנדל"ן וכותרות כאלה מושכות אותי להמשיך ולקרוא. את המשפט הזה, שהפך לכותרת, אמר מנכ"ל של בית השקעות המתמחה בקרנות נאמנות. זה הביא אותי לחשוב בצורה קצת יותר עמוקה על כותרות שעולות מעת לעת של מנהלים וכלכלנים המשתייכים לגופי השקעות המתמחים בשוק ההון, ומייצרים כותרות הנוגעות לשוק הנדל"ן. מה האינטרסים המתחבאים מאחורי ציטוטים מסוג זה?
דוגמאות נוספות לא חסרות. מוקדם יותר החודש התבטא כלכלן בכיר בבית השקעות כי "עברנו את נקודת האל-חזור בשוק הדיור", והוא הוסיף כי "אני לא חושב שנראה נהירה חזרה של משקיעים לשוק – גם אם המס יבוטל". בסוף 2016 כתב כלכלן מוביל אחר "מחירי הדירות יתחילו לרדת בסוף 2017". לכאורה הכותרות משקפות את רוח התקופה, כאשר הבונטון החדש הוא לדבר על קיפאון בשוק, ועל סימנים ראשונים לירידת מחירים. אבל כאן נשאלת השאלה – מה אומרים אותם כלכלנים לאורך השנים, מה הם אמרו בעשור האחרון כאשר שוק הנדל"ן זינק ביותר מ-100 אחוזים?
נצמדנו למספר התבטאויות שנאמרו לאורך השנים על ידי יו"ר בית השקעות גדול. זה מה שאמר אותו בכיר ביוני 2016 - "יש בועת נדל"ן והיא תתפוצץ – מי שיקנה דירה עכשיו ייתקע איתה". כותרת כבדה, מייצרת הרבה מחשבות. אז בואו נלך אחורה במנהרת הזמן. באוקטובר 2013 מצוטט אותו בכיר בגלובס – "מחירי הדירות במרכז יירדו ב-20%; עדיף להשקיע בבורסה". הלכנו עוד שנתיים אחורה וביולי 2011 הוא אמר בפאנל "מחירי הדירות צפויים לרדת בין 10% ל-15% בשנתיים-שלוש הקרובות", והוא הוסיף כי "העלייה האחרונה במחירי הדיור שהחלה ב-2007 הייתה תיקון חד פעמי, התאמה לירידה הממושכת בין השנים 1996 ועד 2005". ואני מוסיף - חתיכת תיקון חד פעמי שעשה השוק מאז 2011, לא?
כדאי לזכור דבר נוסף כאשר קוראים כותרות אלה, וזה את האינטרס הנסתר של הפעילים בשוק ההון כאשר הם מתייחסים לשוק הנדל"ן. אותם בכירים וכלכלנים של בתי השקעות המתמחים בהשקעות בשוק ההון רואים בשוק הנדל"ן כמתחרה הגדול ביותר שלהם. כאשר כסף זורם לנדל"ן זהו כסף שלא מגיע לשוק ההון או יוצא ממנו, וכול שקל שעובר ממכירת דירה ונכנס לשוק ההון מגדיל את ההכנסות שלהם בצורה ישירה. יש להם אינטרס מובהק להגדיל את מרכיב הפחד סביב שוק הדיור, ואולי ביטא זאת טוב מכול אותו בכיר בבית ההשקעות כאשר אמר "מחירי הדירות יירדו, עדיף להשקיע בבורסה", זה מסר שנוגע בנימים העדינים של כול משקיע, מנגן על תחושות הפחד, ומייצר תדמית שווא כאילו שוק ההון עדיף או בטוח יותר משוק הנדל"ן. זהו כמובן ספין שאין מאחוריו דבר, כי כפי שכולנו יודעים – שוק ההון יודע לעלות בצורה חדה, ולרדת בצורה חדה, הוא חשוף לעמלות ודמי ניהול גבוהים, ולמיסוי גבוה.
ההמלצה שלי אליכם - קראו את הכותרות האלו, גם של הבכירים בשוק ההון, וגם של כול גוף אחר שיש לו אינטרס בשוק, עם קורטוב של מלח ופלפל, הצטיידו בלא מעט ספקנות וביקורת, ואל תתייחסו לכול כותרת כאל תורה מסיני. גם בכירים בשוק ההון יכולים לטעות, ולא טעות חד פעמית, אלא לפספס מהלך גדול של שוק, דוגמת שוק הנדל"ן, שמאז הכותרת של הבכיר בשוק ההון על "התיקון החד פעמי" בשנת 2011 זינק קדימה בצורה חסרת תקדים.
לסיכום, הכותרות הנוכחיות של אותם בכירים בשוק ההון עושות לי תחושת דז'ה וו, כאשר למספר חודשים בשנת 2011-2012 הייתה עצירה במחירי הדיור בעקבות המחאה החברתית והצעת מע"מ אפס של שר האוצר דאז. הכותרות חגגו, אנשים חיכו לירידות מחירים, ובינתיים השוק ברח להם בעוד עשרות אחוזים, וטיפס למחירים גבוהים הרבה יותר. מי שחיכה בעקבות הכותרות והניתוחים המלומדים – הפסיד.
