מה מצב שוק הנדל"ן?
כמו מזג האוויר בחוץ, חם ומתחמם
מזה מספר שנים שאני כותב כאן בעמוד הפייסבוק שלי סקירה חודשית על מצב שוק הנדל"ן, המבוססת על נתוני מדדים אותם מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגופים נוספים. קראתי לטור הזה "כהנר מודד את המדד", כי בטור הזה אני מודד את "החום" של השוק, ומציג תמונת מצב ריאליסטית ככול הניתן של המגמות המרכזיות בשוק בהתבסס על הנתונים, ובהתבסס על תחושותיי האישיות מהשטח.
עכשיו, נצלול לפרשנות עצמה. אך ראשית לנתונים:
1. זו כבר הופכת שגרה, גם במדד הנוכחי המחירים ממשיכים לזנק - בחודשים ינואר 2021 – פברואר 2021 עלו מחירי הדירות בשיעור 0.3% ביחס לחודשים דצמבר 2020 – ינואר 2021. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור 3.9%.
2. מה קורה בצפון ובדרום? –
את עליות המחירים במחוזות מוביל הפעם מחוז הדרום עם עלייה של 1.1% לחודשים ינואר 2021 – פברואר 2021 לעומת דצמבר 2020 – ינואר 2021. אחריו בטבלה – מחוז חיפה (0.9%), מחוז מרכז (0.8%), מחוז צפון (0.5%), מחוז תל אביב (ירידה של 0.2%), ומחוז ירושלים (ירידה של 0.6%). במהלך 12 החודשים האחרונים נמצא כי עליית מחירים בולטת נרשמה במחוזות הבאים: צפון (5.4%), מרכז (4.5%), ודרום (4.3%). ביתר המחוזות נרשמו עליות בשיעור מתון יותר.
3. תכנית "מחיר למשתכן" מתאדה –
זה כבר לא חדש, אבל גם החודש אנחנו רואים שתכנית "מחיר למשתכן" נעלמת, גוועת אינה יעילה או אפקטיבית. מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור של 1.6%, כשב-12 החודשים האחרונים היו עליות בשיעור של 4.4%. זאת למרות המשך התמיכה הממשלתית (באמצעות "מחיר למשתכן"), שבמהלך החודשים ינואר 2021 – פברואר 2021 ירדה לשיעור של 23.6% בלבד מכלל העסקאות בדירות חדשות. דרך אגב, ראוי לשים לב שהיקף העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" ממשיך להצטמצם אף הוא, כשתוך מספר חודשים ירדנו משיעור של למעלה מ-40% מכלל העסקאות לשפל החדש של 23.6%, ונראה כי ההתכנסות מטה נמשכת בתהליך מואץ.
4. נסיקה גם במדד שכר הדירה –
במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים לחודש מרץ 2021 נרשמה עלייה בשיעור 0.7% בהשוואה לחודש פברואר 2020. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים פברואר 2021– מרץ 2021, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים ינואר 2021 – פברואר 2021.
5. שיאים בשוק המשכנתאות –
בנק ישראל דיווח כי בחודש מרץ לבדו ניטלו משכנתאות בסכום עתק של 8.6 מיליארד שקלים. עוד מדווח הבנק המרכזי כי ברבעון הראשון של 2021 סך המשכנתאות החדשות עמד על 22.3 מיליארד שקלים – גידול של 7% ביחס לרבעון המקביל שנה שעברה, שהיה חזק בפני עצמו. הר המשכנתאות כבר חוצה את רף ה-400 מיליארד שקלים, וכול הסממנים מראים שהשוק חם, השוק מתחמם, והרוכשים נמצאים בפוזיציה רצינית ומוכנים לביצוע מהיר של עסקאות.
6. מדד המחירים לצרכן גם הוא גבוה, הריבית נותרת נמוכה –
על פי הלמ"ס מדד המחירים לצרכן לחודש מרץ עלה בשיעור 0.6%, עלייה חדה וחריגה ביחס להערכות המוקדמות. למרות הלחצים האינפלציוניים המצטברים להם אט-אט, הרי שנגיד בנק ישראל החליט החודש לא להעלות את הריבית והוא אף הצהיר כי הוא אינו רואה באופק העלאות ריבית. להערכת בנק ישראל קצב עליית האינפלציה יהיה ב-12 החודשים הקרובים בשיעור של כ-1%, בגבול התחתון של יעד האינפלציה, ולפיכך לא יהיה צורך בהעלאת הריבית. אני עוסק בריבית, עקב היותה משתנה חשוב וקריטי גם לשוק הנדל"ן שלנו, שנסמך על שיעורי מימון ומינוף גבוהים, והוא חובב ריבית נמוכה.
ועכשיו לפרשנות שלנו את הנתונים – אעשה זאת בקצרה הפעם, שכן המגמה לא השתנתה מהחודשים הקודמים:
1. השוק במודוס של פעילות מבורכת –
כול שוק הנדל"ן נמצא בהתעוררות רבתי. כמות העסקאות גדלה, המחירים בעלייה, כולל שכ"ד, היקפי המשכנתאות נמצאים בזינוק. אפילו היקפי גביית מיסי הנדל"ן נמצאים בזינוק – 1.4 מיליארד שקלים גבתה המדינה במרץ 2021, לעומת 1 מיליארד שקלים במרץ 2020, גידול של 40%. אני משער שכול מי שעוסק בענף שלנו – יזמים, מתווכים, שמאים, עו"ד, בנקאים – כולם מרגישים את התזזיתיות הנוכחית של הענף.
2. נשאלת השאלה – מדוע? –
זו שאלת מיליון הדולר. מדוע התחושה שעם ישראל ירד מהגדר בבת אחת, ונמצא במירוץ מטורף אחרי דירה – בין אם למגורים או להשקעה. התשובה לכך לטעמי היא רב מימדית, אבל אני אנסה לגעת לפחות בחלקים המרכזיים של התשובה.
3. חוסר אמון של הציבור –
חלק ראשון בתשובה לשאלה מדוע הציבור מתנפל על הדירות היא פשוט חוסר האמון שלו. הציבור רואה את התוהו ובוהו הפוליטי, הוא רואה את המבוי הסתום שנמשך כבר למעלה משנתיים, את חוסר היכולת של הממשלה להעביר תקציב מדינה, או להגדיר סדרי עדיפויות. תכנית מחיר למשתכן מאבדת מחודש לחודש את הרלוונטיות שלה וממתינה להכרזה על סיום חייה. הציבור במצב הזה מבין ששוק הנדל"ן בפועל מתנהל ללא בעלי בית, אין תכנית-על שתביא לשינוי, ובמצב הזה הציפיות של הציבור הן להמשך עליות מחירים, ובמצב כזה עדיף לרכוש דירה כמה שיותר מהר. חוסר האמון של הציבור, והציפיות שלו לעליית מחירים בהיעדר מבוגר אחראי בממשלה, גורמות ליותר ויותר ישראלים להיכנס לשוק, ובכך מזינים את השוק ומתגברים את עליות המחיר.
4. השלכות הקורונה –
עם ישראל ישב בשנה האחרונה בעיקר בביתו. הבית היה המסעדה, בית הספר, מקום העבודה, הבילוי. ישראלים רבים ביצעו חושבים בשנה הזו והגיעו למסקנות לגבי הצורך להגדיל את המרחב הביתי שלהם, שאולי התאים לעידן הטרום קורונה, אך הוא פחות מתאים לתקופת הקורונה והפוסט קורונה. יש כאלה מעוניינים לשדרג את דירתם לדירת גן עם חלקת אדמה קטנה צמודה לביתם, יש כאלה העדיפו מרפסת גדולה בה יוכלו לנשום אוויר, יש כאלה שהחליטו לעבור מדירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים כדי שניתן יהיה להמשיך במודל עבודה היברידי, ועוד אינספור שיקולים – כול משפחה ושיקוליה. ישנם אפילו כאלה שהחליטו לעבור ממרכזי הערים לפריפריה, ועוד. התוצאה היא אחת – המחשבות הללו מתורגמות כיום לעסקאות, כשחלומות הופכים למציאות.
5. ביקושים עצומים המתנגשים בהיצע מצומצם –
אני חוזר על המנטרה הזו, ואני אחזור עליה עד שגרוני ייבש. זה החוק הבסיסי של כול הכלכלה – חוק ההיצע והביקוש. מדינת ישראל גדלה במהירות. בכמות האוכלוסין של ישראל היום (9.313 מיליון תושבים), בקצב הריבוי הנוכחי של מדינת ישראל (1.7% לשנה), הרי שכול חודש מתווספים למדינת ישראל נטו עוד 13,193 תושבים מדי חודש. הצרכים של מדינת ישראל גדלים באופן אקספוננציאלי, בעוד שנתיים המספר הזה יהיה כבר גדול יותר, כי הגידול באוכלוסייה אינו ליניארי, אלא אקספוננציאלי, וכנ"ל בעוד 5 שנים ובעוד 10 שנים. מהצד השני של המשוואה מדינת ישראל מצליחה לייצר מדי שנה כ-50 אלף התחלות בנייה לשנה בלבד. זה לא מספיק. זה כבר שנים לא מספיק. זה המנוע שמזין את עליות המחירים בתחום הנדל"ן במדינת ישראל. המודלים של המומחים מדברים על עשור בו המדינה תייצר 80 אלף התחלות בנייה כדי להתחיל להשלים את המחסור, וזה פשוט לא נראה מתכנס כרגע למספרים הללו.
6. אסור לבזבז זמן –
כול ממשלה שתקום צריכה במהירות לאמץ מדיניות-על שתאפשר לענף הנדל"ן לספק יותר ויותר דירות לישראלים. יהיה על הממשלה החדשה לכשתקום לאמץ מדיניות בנוגע להתחדשות עירונית, לספק קרקעות, לאפשר כוח עבודה, להאיץ אישורים, להגדיל את המימון של פרויקטים, ועוד שינויים שהענף שלנו צמא להם. אנחנו הפעילים בענף, ובעיקר היזמים, צריכים לקבל רוח גבית כדי לעשות מה שאנחנו יודעים הכי טוב – לקום בבוקר ולבנות. זו החובה המוסרית של ממשלת ישראל לטובת אזרחיה – לייצר את התשתית כדי להדביק את פערי המחסור ההולכים וגדלים מחודש לחודש, משנה לשנה, והם המניעים את המחירים צפונה עוד ועוד. הלוואי וכך אכן יהיה.
