באיחור אופנתי של שבוע...
חזרה לפינתו "כהנר מודד את המדד" בה אנחנו מתארים את המגמות בשוק הנדל"ן על בסיס נתוני הלמ"ס החודשיים והתחושות שלנו את השוק.
נתוני הלמ"ס התפרסמו לפני שבוע ביום א' 15.12 בשעות הערב. נתחיל בתיאור הנתונים:
1. מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2019, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט-ספמבר 2019, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.6%.
2. עלייה שנתית במחירי הדירות של 2.6%.
3. הלמ"ס מדווח כי המגמה מאז תחילת 2019 היא של התחדשות עליות המחירים השנתיות.
4. תל אביב מובילה את עליות המחירים בישראל עם עלייה בשיעור 1.2% בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2019 לעומת מחירי אוגוסט-ספטמבר 2019.
5. גם בהסתכלות שנתית תל אביב מובילה את קצב עליות המחירים בישראל עם עלייה בשיעור שנתי של 3.4% במחירי הדירות.
6. מחירי הדירות החדשות ירדו בשיעור 0.6% עם רוח גבית חזקה במיוחד של מחיר למשתכן השולטת היום בשוק הדירות החדשות עם שיעור של 52.5% מכלל העסקאות שנעשו בפלח שוק זה בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2019 לעומת אוגוסט-ספטמבר 2019.
7. מחירי הדירות החדשות ירדו גם בשנה האחרונה בשיעור של 5.4%.
ועתה לפרשנות:
1. אמרנו לכם – צר לי אבל עבורנו הנתונים הללו לא היו הפתעה. לאורך כול החודשים האחרונים אמרנו וכתבנו שוב ושוב שבהיעדר יציבות פוליטית-כלכלית שוק הנדל"ן יברח קדימה. אנחנו רואים את זה היטב בנתונים. הענף שלנו סולד מחוסר וודאות ומצבים של חוסר וודאות מזניקים את הביקושים, כאשר ההיצעים נמצאים גם ככה בחסר. זה המקור לעליות המחירים בשנה האחרונה, ובכלל.
2. שנה מבוזבזת – 2019 בראיית המאקרו של ענף הנדל"ן יכולה להיחשב מבוזבזת. לא נעשו מהלכים שיקדמו את צמצום הפער בין ההיצע לביקוש. ההיצע אינו מדביק ולא ידביק את הביקוש שמקורו בגידול הדמוגרפי העצום שחווה המדינה. עכשיו נשאלת השאלה – בהינתן שיתקיימו בחירות חדשות במרץ 2020 – האם גם השנה הבאה תתבזבז, או שאולי הענף יעלה לפסים של יציבות ועבודה?
3. תל אביב המלכה – תל אביב ממשיכה להיות הקטר של הביקושים, ממשיכה לייצר את העליות החזקות ביותר בישראל, ממשיכה להיות הלב הפועם של כלכלת ישראל, ובהתאמה אנחנו רואים את עליות המחירים בתל אביב.
4. כדור אקמול ושמו מחיר למשתכן – אנחנו רואים שבפירוש מחיר למשתכן אינה מספקת את המענה לעליות המחירים. מסתבר שהתערבות ממשלתית אינה יכולה לקבוע את הטון בשוק גדול ומרכזי כמו שוק הנדל"ן. למרות המעורבות הגדולה של התכנית בשוק – ובמיוחד בשוק הדירות החדשות – עדיין מחירי הדירות לא עוצרים. רק לאחרונה האריכה ממשלת המעבר את תכנית מחיר למשתכן בשנה נוספת – המשמעות היא שלמרות שכול הגורמים כבר יודעים שהתכנית אינה מסייעת, ועדיין החליטה הממשלה להמשיך אותה ואת תג המחיר בהיקף של 6-7 מיליארד שקלים לשנה. תזכרו את תג המחיר הזה – כי כולנו נצטרך לשלם אותו בהמשך הדרך בדמות של קיצוצי תקציב לכיסוי הבור התקציבי אליו נכנסת מדינת ישראל.
אז מה עושים 1? – עבור המדינה נותר לקוות שתקום ממשלה בקרוב, שתתחיל לעבוד ברצינות על הגדלת ההיצע של הדירות, תעודד את הפעילות, תשלב ידיים עם כלל בעלי העניין והשחקנים ותעבוד איתם בשיתוף פעולה כדי להביא יותר דירות למען אזרחי ישראל. יש לנו דוגמאות למכביר – אני בטוח שכול העוסקים בענף יש להם דוגמאות משלהם לבלמים הבירוקרטיים שמונעים את ההתפתחות והבנייה. את הבלמים הללו חייבים לשחרר כדי להמשיך ולבנות ולהביא דירות לאנשים שכה זקוקים להן.
אז מה עושים 2? – אנחנו נמשיך לעשות מה שאנחנו כבר עושים גם ככה – נמשיך לבנות, נמשיך לשווק, נמשיך לקדם מיזמי נדל"ן חדשים. עבורנו ב- Ewave Nadlan זה לא רק עסק, אנחנו מאמינים בבנייה, זהו הייעוד שלנו, וזו הציונות שלנו של המאה ה-21. הנה רק השבוע עלינו על הקרקע לפרויקט נוסף בדרום תל אביב – בדרך שלמה (מה שמוכר כרחוב סלמה) מספר 117 – את המבנה הרעוע והישן שעמד במקום עד לפני מספר ימים יחליף פרויקט מגורים מודרני, אבן פסיפס נוספת בתהליך ההתחדשות העירונית והשינוי שעוברת דרום תל אביב.
לסיכום - עצה שלי למי שמתלבט אם לבצע השקעה בעולם הנדל"ן. הנתונים חשופים לכולם. לא יהיו תרופות פלא בעולם הנדל"ן. כל תרופת פלא תהיה טובה לרגע, אבל לא תוכל לשנות את המגמה של ביקוש גדל והיצע שאינו גדל באותו שיעור. המשמעות היא שבטווח הרחוק תחום הנדל"ן ימשיך להיות אטרקטיבי. יעשה כל אחד את החשבון לעצמו – אבל אני מאמין בהשקעת נדל"ן.
