הפעם נדחתה בכמה ימים פינתנו כהנר מודד את המדד,
זאת כי הרחקתי עד חיפה להתייעץ עם הזקנים...תהיו איתי,
כמה מחשבות על מדד ונדל"ן –
והפעם – שימו לב: באיזה שקט המדד עבר.
יום שישי האחרון, שעת צהריים מאוחרת, מתפרסם מדד המחירים לצרכן ויחד עימו גם מדד מחירי הדירות. אולי בגלל העיתוי של הפרסום, אולי בגלל שלא הייתה בו בשורה מיוחדת, הפעם המדד עבר בשקט יחסי, ללא צהלות שמחה מצד אחד, וללא שמחה לאיד מהצד השני.אז מה היה לנו שם – בחודשים ספטמבר-אוקטובר ירדו מחירי הדירות ב-0.2%. המשמעות: קרב הורדות הידיים שאני מספר לכם עליו כבר מספר חודשים ממשיך, עם רסיסי אחוז ירידה או עלייה, עדיין אין הכרעה של המגמה.
הנה כמה מחשבות שעלו לי מקריאת הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:
1. עליות או ירידות? – אנחנו בתקופה של חוסר ודאות. מחירי השוק עולים מעט, אחר כך יורדים מעט, אין קו מגמה ברור, והתוצאה היא התייצבות של מחירי הדיור. אומנם בראייה שנתית בין ספטמבר-אוקטובר 2017 ועד ספטמבר-אוקטובר 2018 המדד מראה ירידה של 1.8 אחוזים, אלא שבחינה עמוקה יותר של הנתונים מראה שעיקר הירידה התרחשה עד פברואר-מרץ 2018, כאשר המדד יורד ב-2.1 אחוזים, ונראה היה שמסתמנת מגמת ירידת מחירים בשוק. אלא שמאז מרץ-אפריל 2018 המחירים שינו כיוון וביצעו עלייה של 0.2 אחוזים.
2. מלחמה בין ביקוש לדיכוי הביקוש - למעשה, אם נוצר עד מרץ-אפריל השנה קו המגמה של ירידות מחירים, הרי שזה נשבר בתשעת החודשים האחרונים, ואנחנו עדים לקרב איתנים בין שני וקטורים מקבילים – הביקוש מצד אחד, ודיכוי שלו מצד שני. אני לא מתייחס במשוואה להיצע, כי כפי שראינו בנתוני הלמ"ס שהתפרסמו היום (יום ד') בצהריים נתוני התחלות הבנייה וגמר הבנייה נמצאים בצניחה חופשית – ובפועל היצע הדירות נמצא כולו מחוץ למשוואה של הכוחות, אם כבר אז כגורם המעודד את עליית המחירים בשוק. בפועל מה שאנחנו עדים לו זה ביקוש אדיר מצד אחד, וניסיונות של משרד האוצר לדכא את הביקוש באמצעות מלחמתו במשקיעי הנדל"ן, וההבטחה לעשרות אלפי זוגות צעירים לרכוש דירה במסגרת "מחיר למשתכן".
3. מחיר דיכוי הביקוש 1 – כמו שכולנו יודעים, בכלכלה לכול פעולה יש מחיר. את המחיר של המלחמה במשקיעים משלמים הזוגות הצעירים השוכרים דירות, ושם אנחנו דווקא רואים כבר מגמה של עליית מחיר. בחודש נובמבר עלה מדד שכר הדירה ב-0.2%, ועלייה של 1.6% מאז תחילת השנה. זאת בהשוואה למדד המחירים לצרכן שעלה מאז תחילת השנה בשיעור של 1.2%, והמשמעות היא שמדד שכר הדירה דוחף למעלה גם את המדד הכללי, וכאן כבר כולנו משלמים יותר – במשכנתאות, בהלוואות, בהצמדות. מכאן שכאשר משרד האוצר נלחם במשקיעי הנדל"ן, אז המפסידים הם לא רק הזוגות הצעירים השוכרים את הדירות, אלא המחסור בדירות להשכרה תורם את תרומתו לבעיית יוקר המחיה של כלל הציבור בישראל.
4. מחיר דיכוי הביקוש 2 – אבל המחירים של פעולות האוצר לא נגמרים כאן. הם ממשיכים גם בעלויות האסטרונומיות של פרויקט "מחיר למשתכן", הזרוע השנייה של מדיניות דיכוי הביקושים, זו ששמה על הגדר דור שלם של זוגות צעירים בהמתנה להגרלה. העלויות נחשפות טיפין-טיפין, ומדובר במיליארדי שקלים שנשאבים מאוצר המדינה, ותורמים לגרעון התקציבי שכלכלת ישראל אוטוטו תצטרך להתמודד איתו, לפני בחירות 2019 יהיו מתי שיהיו, או יותר הגיוני - מיד לאחריהן. גם כאן נשלם כולנו את המחיר - העלויות היו גדולות ויגולגלו על הציבור, התוצאות ברמת ההשפעה על המחירים היו קטנות.
5. הקפיץ נמתח – אני ממשיך לטעון, שהכוח שינצח את המשוואה יהיה זה של הביקוש. כול עוד המדינה מתמקדת בדיכוי הביקוש, ולא בעידוד והאצה של בנייה, אנחנו נראה עוד ועוד זוגות מתחתנים, עוד ועוד ילדים נולדים, עוד ועוד עולים מגיעים לישראל, והתוצאה היא שהביקוש גדל, ולדעתי ינצח את הכוחות המנסים למנוע את עליות המחירים באמצעות דיכוי וריסון הביקוש. בישראל נכון לסוף אוקטובר האוכלוסייה עמדה 8.94 מיליון נפש, ועד סוף שנת 2024 – שש שנים בדיוק מהיום – תמנה אוכלוסיית ישראל 10 מיליון תושבים. אלו מספרים פנומנאליים, ובראייה שלי הגידול באוכלוסיית ישראל דומה לקפיץ שדורך את גל ההתייקרויות הבא של עולם הנדל"ן.
6. אז מה עושים? – לא מפחדים מכול רעש הרקע, ולדעתי מי ששוקל לקנות דירה – שיקנה אותה. אם יש לך את ההון ההתחלתי, ואתה יכול לעמוד בהתחייבויות, צא לדרך - בין אם למגורים, או להשקעה. הגידול באוכלוסייה מזין את הביקושים, הביקושים הולכים וגדלים, ההיצע הולך וקטן, ונראה שבטווח הנראה לעין דירות ימשיכו להיות מוצר במחסור.
7. ומה אנחנו עושים? – אנחנו מאמינים בבנייה, וכבר בימים הקרובים נצא עם פרויקט חדש באחד האזורים שאנחנו הכי מאמינים בו בישראל היום – דרום תל אביב, ואם להיות יותר ספציפי – משולש השכונות לבונטין - פלורנטין - לוינסקי. יש למה לחכות!!
בתמונה פלאפל הזקנים כמובן, ואדי ניסנס, עיר תחתית, חיפה.
