החודש בפינתנו כהנר מודד את המדד:
הקשר בין מנטרות מעולם היוגה למצב שוק הנדלן, תהיו איתי,
כמה מחשבות (לא כולן חיוביות) על מצב שוק הנדל"ן כפי שבאים לידי ביטוי בנתוני מדד מחירי הדירות, שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שבוע שעבר, אבל לפני זה הקדמה קצרצרה:
כבר כמעט שנתיים שאני מתרגל אשטנגה יוגה. ממש בקצרה: אשטנגה יוגה הינה שיטה שמלמדת את המתרגלים להקשיב לגופם לצד הצורך להיות ערים למציאות שסביבם.
ניכר שקברניטי עולם הנדל"ן בישראל חסרים בימים אלה בשתי יכולות קריטיות אלה. הם גם מסרבים להתייחס למצבו האמיתי של השוק, וגם ניכר שכלל אינם ערים למציאות בו נמצא השוק.
ועכשיו לגופו של עניין,
אתם שומעים את רעש מכונת ההנשמה שמחזיקה בחיים את ההישג המרכזי אותו יציג שר האוצר כחלון? אני מתכוון לירידת מחירי הדירות ב-2018 בשיעור של 2.3%. לכאורה מדובר בהישג שאין כדוגמתו, כזה שיכול להצדיק את צהלות השמחה שעלו ממשרד האוצר. אבל בעיני מצב שוק הנדל"ן דומה לאותו חולה ששוכב על המיטה והבשורה הטובה לגביו שעדיין יש לו דופק. הנה מספר נתונים שמראים את מצב השוק בצורה קצת יותר רחבה:
1. עלות מחיר למשתכן – אם חולה מונשם בחמצן, אז תכנית מחיר למשתכן מונשמת במזומנים. דו"ח של החשב הכללי במשרד האוצר שהתפרסם באוקטובר שנה שעברה העריך את העלות של מחיר למשתכן מאז החלה באמצע 2015 ועד ל-31 למרץ 2018 בהיקף כולל של 5.3 מיליארד שקלים. מדובר בעלות פנומנאלית שב-10 החודשים מאז נמסרו הנתונים האחרונים בטח גדלה בעוד כמה מאות מיליוני שקלים, והמונה ממשיך "לדפוק", כמו שכולנו יודעים. כבר היום ידוע במערכת שאחרי הבחירות יגיעו גזירות כלכליות לכסות את הגירעון התקציבי, והשאלה הנשאלת היא - האם התוצאות הדלילות, ירידת מחירים מינורית, מצדיקה את העלויות הגבוהות? נדרש כאן דיון ציבורי בשאלה האם בהשקעה שנכנסת לתכנית הציבור באמת מקבל את התוצאה הטובה ביותר אפשרית?
2. שכר הדירה בעלייה – אחד האינדיקטורים המעניינים, ושזכו לפחות תשומת לב, הייתה העלייה המואצת במדד שכר הדירה. במהלך 2018 עלו מחירי שכר הדירה בשיעור של 1.6%, כפול משיעור המדד הכללי, שעמד על 0.8%. את המחיר של עליית שכר הדירה משלמים בראש ובראשונה השכבות החלשות ואלו שאינם בעלי דירות בבעלותם. אלו בדיוק אותם אנשים שתכנית מחיר למשתכן אמורה לבוא ולהציע להם פתרון, אלא שבמקום פתרון שאולי יגיע בעתיד, הם משלמים היום שכר דירה שנמצא בעלייה מתמדת.
3. תשומות הבנייה בעלייה – עוד אינדיקטור מעניין, שנותן לנו מבט לאן הכיוון העתידי של השוק, הוא זה של מדד תשומות הבנייה למגורים, מדד שבודק את השינוי במחיריהם של המשאבים הנדרשים לביצוע הבנייה. מדד זה עלה בסיכום שנת 2018 בשיעור של 2%, והוא לוחץ – גם אם לא כרגע - את המחירים של הדירות גם כן כלפי מעלה.
4. קיפאון בהיקפי הבנייה – זה לא נתון חדש, אבל כדאי לחזור עליו. ב-12 החודשים שבין אוקטובר 2017-ספטמבר 2018 החלה בנייתן של כ-44,510 דירות. מספר הדירות שהחלה בנייתן בתקופה זו היה נמוך ב-17.2% מזה שנרשם בתקופה המקבילה שנה קודם (אוקטובר 2016-ספטמבר 2017). כאשר הביקוש קשיח, ואף נמצא בעלייה, ומנגד ההיצע קטן, אז נוצר בשוק עוד לחץ על המחירים, במקרה הזה מחירי הדירות.
5. המלחמה במשקיעים – אחת הרגליים המרכזיות בתכנית הפעולה של השר כחלון הייתה המלחמה במשקיעי הנדל"ן. בכול העולם המדינה מעודדת השקעה של אזרחיה במדינה. בישראל - לא. מיד עם כניסתו לתפקיד סימן שר האוצר מטרה – להפחית את פעילותם של משקיעי הנדל"ן ולהדיר אותם מהשוק. התוצאה הייתה קיטון בפעילותם של משקיעי הנדל"ן במשק הישראלי, ובקבוקי שמפניה שנפתחו כול חודש במשרד האוצר. שם עוד לא הבינו את הקשר בין הדרת המשקיעים ובין הקטנת היצע הדירות, אבל בסדר, בסוף ילמדו גם שם את הקשר הזה.
מסקנות והמלצות:
אני ממליץ לקרוא עם הרבה פילטרים את הכותרות שראינו כולנו שבוע שעבר סביב פרסום המדד. הכותרות דיברו על ירידת מחירים, אבל מנגד אין שום אינדיקטור של השוק שמראה שירידת המחירים נגרמה כתוצאה ממהלך טבעי או חיובי. אנחנו רואים ירידת מחירים שהיא תוצאה של מהלכים מלאכותיים, שאינם באמת גורמים לשינוי אמיתי בשוק, שאנו כציבור משלמים את עלותו ביוקר רב. אנחנו רואים שוק נדל"ן שפועל בתוך עולם של אילוצים ואקסיומות המוכתבים לו על ידי הממשלה, ושכיום מעודדת התכנסות וקיטון בפעילות, וזאת על פני התרחבות והרחבה של הפעילות.
כאזרח אני מודאג – המשמעות של הפעולות הללו היא שירידת המחירים עליה הראה הלמ"ס היא מלאכותית בלבד, איפור על פניו של השוק, שוק שמצבו הנוכחי דומה לאותו חולה שמונשם בקושי רב. על הממשלה הבאה יהיה צורך לחשב מסלול מחדש ולהביא את השוק למצב בריא יותר, שיוכל לעמוד על רגליו גם ללא השקעות של מיליארדי שקלים שנשרפים לריק.
כמשקיע אני מסתכל קדימה בציפייה – מחדלים אלו יובילו בסופו של דבר לעליית מחירים. השוק אינו מאוזן ברמה הכי בסיסית של היצע וביקוש.
הביקוש – קרי גידול האוכלוסייה – בגידול מתמיד; ההיצע - קרי כמות הדירות – אינו גדל בהתאמה. התוצאה שצפויה לדעתי: עליות מחירים והמשך הימצאות דירות במצב מחסור.
