אסף מודד את המדד – מהדורת ינואר 2022
והפעם – צ'ופר מיוחד – נתונים ותובנות מכנס וירטואלי אותו קיים מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב – תהיו איתי, יהיה שווה!!
אז מה היה לנו בתחום השינוי במחירי הדירות? אין חדש, המגמה היא של עליות, מה שכן השתנה - מגמת עליות המחירים עוברת האצה.
על פי נתוני הלמ"ס, שהתפרסמו בסוף השבוע האחרון, עולה כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוקטובר 2021 – נובמבר 2021 לעומת מחיר העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר 2021 – אוקטובר 2021, נמצא כי מחיר הדירות עלו ב-1.4%. מחירי הדירות החדשות בתקופה הזו עלו אף ביותר – 2.4% בפרק זמן של חודשיים בלבד. ב-12 החודשים האחרונים מדד מחירי הדירות הכולל (דירות חדשות ויד שנייה יחד) עלה ב-10.6% - שיעור עליית מדד הדירות השנתי הגבוה ביותר בעשור האחרון. הדירות החדשות עלו אף ביותר – מחירי הדירות החדשות עלו ב-12 החודשים האחרונים ב-11.5%, וזאת למרות המשך הסבסוד הממשלתי בדמות תכנית "מחיר למשתכן", שבמסגרתה עדיין נמכרות כרבע מהדירות החדשות בשוק.
האם הכיוון הזה של מחירי הדירות בישראל יישמר גם במהלך שנת 2022?
עדיין מוקדם לומר. מצד אחד, המומנטום הוא של המשך עליות מחיר, וניתן לראות את המומנטום מקבל ביטוי בשיאים ההיסטוריים במכירת דירות חדשות (למעלה מ-6,000 דירות במהלך נובמבר), בהמשך העליות של מדד תשומות הבנייה (5.6% במהלך שנת 2021), בשיאים בנטילת משכנתאות (12.2 מיליארד שקלים בדצמבר).
מצד שני, יש גם גורמים ממתנים – השאלה בנוגע להעלאת שיעור הריבית בישראל, שבמודל הכלכלה הקלאסי צפויה למתן את הביקושים במשק, בין השאר גם לדירות; תכניות העבודה הממשלתיות הפועלות להגדלת היצע הדירות ולפתיחה של חסמים בדרך להוצאת פרויקטים גדולים לדרך.
את הקרב בין שני הכוחות הללו נמשיך וננתח בהמשך הדרך.
כעת נעבור לצ'ופר המיוחד – סיקור מיוחד של אירוע וירטואלי של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב ויוזמת ישראל 100
הנושא של הכנס – מדיניות דיור לישראל לעשורים הבאים.
במרכזו של האירוע הוצג נייר מדיניות דיור לישראל לעשורים הבאים אותם כתבו והציגו פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באונ' תל אביב; ופרופ' שמאי אסיף, אדריכל ובונה ערים, הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, ממובילי ישראל 100.
נקודת המוצא של הדיון הייתה העובדה שמדינת ישראל צפויה להכפיל את אוכלוסייתה בתוך 4 עשורים, והשאלה מהי מדיניות הדיור שיש להפעיל כבר עתה על מנת לצלוח את האתגר הזה? והאתגר הזה הוא עצום – עד שנת ה-100 למדינה (שנת 2048( תידרש תוספת של 2 מיליון דירות למלאי הקיים של דירות. המשמעות של המספרים הללו היא שקצב הבנייה בישראל צריך לגדול מכ-50 אלף דירות לשנה כיום, לכ-100 אלף דירות לשנה, ולהישאר יציב על המספר הזה. האתגר הזה יחייב, על פי כותבי נייר המדיניות, טיפול מקיף וארוך טווח בכול רכיבי שרשרת הייצור של שוק הדיור.
את האירוע פתח פרופ' אריאל פורת, נשיא אוניברסיטת תל אביב, ששאל את השאלה האם מדינת ישראל ערוכה לפתור בעיות לטווח של 30 שנים קדימה, שכן טיפול בבעיות לטווח הקצר תמיד יבוא על חשבון בעיות הטווח הארוך. הוא מנה בסיבות לחוסר הטיפול בטווח הארוך את קוצר הראות של המנהיגים ושל החברה, אך גם דיסקאונט אותו מקיימים מנהיגי ההווה על חשבון הדורות הבאים. אלא, ציין פרופ' פורת, שאם לא ניקח ברצינות את בעיית הדיור כבר היום אז נגיע למצב בו המדינה תראה אחרת, אך לא בצורה ובאופן שהיינו רוצים שהיא תהיה. האקדמיה לעומת זאת יכולה להרשות לעצמה לעסוק בסוגיות העתיד, ובעיית הדיור היא סוגיה כזו המעסיקה אותנו כיום, ותטריד אותנו הרבה יותר גם בעתיד. למעשה, אמר פרופ' פורת, דיור הוא נושא כה קריטי, שהוא ישפיע על עתיד ילדינו ועל עתידה של מדינת ישראל.
פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באונ' תל אביב, ומכותבי נייר המדיניות פתח בהצגת הנתונים הבאים – בישראל של סוף 2021 עשירונים 1 עד 7 חסומים למעשה מרכישת דירה סטנדרטית בת 4 חדרים. לתוך המציאות הזו בה חלק נכבד מהשוק חסומה בפניו הדרך לרכישת דירה צריך להכניס את נתוני העתיד המראים כי תוך 3-4 עשורים מדינת ישראל תכפיל את אוכלוסייתה, ויידרשו עוד 2.6 מיליון דירות חדשות כדי לספק קורת גג לכול אותה אוכלוסייה שתתווסף. המשמעות היא שהשוק חייב להיערך כבר היום להגדיל את קצב ייצור הדירות. אז איך מיישבים בין שוק ש-70% מהאוכלוסייה חסומה בפניו, וצורך בעוד מיליוני דירות?
ראשית, טוען פרופ' בן שחר, צריך להבין את מגבלות הכוח של הממשלה. על הממשלה להוביל מדיניות דיור, אך לא לקבוע את מחירי השוק. על המדינה להסדיר תנאים במקומות בהם קיים כשל שוק. על המדינה להבטיח יציבות כלכלית, אך גם הוגנות.
מדובר על אתגרי כמויות עצומים, המייצרים פרדיגמות חדשות, סיכם פרופ' בן שחר.
פרופ' שמאי אסיף מהטכניון, שותף בכתיבת נייר המדיניות, הוסיף כי בנוסף לאתגרי הכמויות יש גם את אתגרים נוספים למשוואת מדיניות הדיור הישראלית - אתגר האיכות, האיומים מבית ומחוץ ומשבר האקלים. בראייתו של פרופ' אסיף האיכות של המרחב הישראלי היא תנאי חשוב להישרדותנו כאן.
פרופ' אסיף גם אמר כי יש לטפל בכול שרשרת הייצור של הדירות בישראל, וזה מחייב שיתוף פעולה ודיאלוג בין ממשלה – שלטון מקומי – והסקטור הפרטי. זה מחייב שינויי חשיבה דרמטיים, למעשה כול צורת החשיבה סביב מדיניות הדיור צריכה לעבור שינוי.
בין ההמלצות של כותבי מסמך המדיניות:
1. להפוך את הרשויות המקומיות מאויב של פיתוח דיור למעודדות של פיתוח דיור - כיום השלטון המקומי נלחם בפיתוח הדיור עקב היותה של כול יח"ד גרעונית. הפתרון לכך צריך להיות במתן מענה ראוי ויציב ליכולת הקליטה של אוכלוסיות נוספות בדגש על איכות החיים של תושבי הרשות הוותיקים והחדשים. את זאת יש לעשות באמצעות עידוד שייתן לרשויות המכונה נע"מ – נוסחת עידוד מגורים, שתקודם על ידי המדינה, ויכולה להחליף את המסגרת של הסכמי הגג הנוכחית.
2. ליצור אזורי ביקוש נוספים בצפון ובנגב – המטרה כאן תהיה לפרוס את אוכלוסיית ישראל על פני שטח ג"ג רחב יותר, ולצורך כך לנצל את 3-4 העשורים הבאים על מנת לבנות בנוסף למטרופולין החזק של המרכז עוד 2 מטרופולינים חזקים, בעלי כוח משיכה ואיכות חיים על כול היבטיה. למעשה, מדובר על בנייה של עוד 2 מדינות בצפון ובנגב, ולהערכת כותבי מסמך המדיניות הדבר אפשרי בהשקעה מנוהלת ומתוכננת של כמה מיליארדי שקלים מדי שנה ל-30 השנים הבאות.
3. להבטיח מלאי תכנוני איכותי – חשוב וקריטי לייצר מלאי תכנוני שיהיה גם איכותי וגם מעודכן. המלאי הזה לא יכול לשבת על המדף לאינסוף, אלא חייב להתעדכן כול הזמן, במגמה להוציא אותו לפועל.
4. להבטיח התחדשות עירונית וציפוף הרקמות הבנויות – לפי כותבי מסמך המדיניות בישראל יש 300 אלף יח"ד שאינן עומדות בסטנדרטים של מיגון, חיזוק, אקלים ותפקוד. לא כול הדירות הללו ניתן יהיה לחדש בעשורים הבאים, אך יש לפעול כדי שכמה שיותר מהן יעברו התחדשות עירונית. הדרך לעשות זאת, על פי כותבי מסמך המדיניות, היא באמצעות העברת האחריות לרשויות המקומיות.
5. לפתח את ענף הבנייה – ענף הבנייה חייב לעבור מהפיכה שתאפשר לו לבנות בהיקפים הנדרשים ובאיכות הרצויה. זו חייבת להיות מהפיכה, לא פחות. זה יחייב יישום של טכנולוגיות מתקדמות, תיעוש של הבנייה, פיתוח הון אנושי, הגדלת הפריון בענף, הבטחה של אספקת תשומות שוטפת, לקדם תהליכי התחדשות עירונית, ובאמצעות צמצום של עלויות אגרות והיטלי רגולציה. בהיבט הזה מציין פרופ' אסיף שענף הדיור הוא הקטר של המשק, הוא יהיה בעשורים הקרובים לא פחות ממה שענף ההייטק עבור המשק הישראלי כיום.
6. להבטיח דיור איכותי ומרחבי חיים נוחים – יש לייצר שייכות של התושב למקום בו הוא מתגורר על חשבון גנריות. בעיקר כותבי מסמך המדיניות מציינים כי איכות היא זכות בסיסית, איכות אינה מותרות. הן איכות של הבנייה, והן איכות של מרחבי החיים, כי בעשורים הבאים אזרחי ישראל צפויים להתגורר באתר בנייה אחד גדול, זה לא משהו זמני, ולכן חייבים להבטיח גם איכות וגם איכות חיים.
7. עוד קוראים כותבי המסמך – לעודד את הבעלות העצמית על נכסי הדיור, בדגש על הקטנת ההון העצמי, ובכך גם להכניס עוד עשירונים לתוך המשחק של בעלות על דירה; קידום דיור בר השגה ודיור ציבורי, בדגש על ידי הבטחת תמהיל דירות מגוון; הסדרת שוק השכירות הפרטית וביסוסו של שוק שכירות מוסדי; ופיתוח של שוק האשראי לדיור.
הכנס הוירטאולי המשיך במענה למסמך המדיניות מפיו של פרופ' מנואל טרכטנברג ופאנל בהשתתפות מובילי דיעה בעולמות הנדל"ן מהמגזר הממשלתי, הסקטור הפרטי והאקדמיה.
אולי אחד הדברים המעניינים היה דווקא במה שלא נאמר – בכנס הוירטואלי השתתפו פחות מ-100 צופים ב-ZOOM ועוד בערך 8 בפייסבוק לייב. לצערי זה מראה בדיוק את הדבר עליו דובר בתחילת האירוע, כיצד היומיום מנצח כמעט תמיד את המחשבה על העתיד, ובהתאם לכך גם ההשתתפות הנמוכה יחסית, לפחות לטעמי, באירוע אותו הערכתי כבעל חשיבות גבוהה.
לפחות עבור הקוראים של הפוסט הזה – אני מקווה שהעברתי בכמה שורות את האתגר העצום עימו תתמודד כול התעשייה שלנו בעשורים הבאים – אתגרים גדולים, אך גם הזדמנויות ענקיות.
ולמי שקיבל חשק או עניין לקרוא את דו"ח המדיניות המלא - אני מפנה אתכם לעמוד המחקרים של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן – למחקר שכותרתו – "נייר מדיניות בנושא: מדיניות דיור לישראל" אשר יצא לאור בשנת 2021.
https://alrov.tau.ac.il/?page_id=4351
