בעולם הנדל"ן הנתונים נאספים לאט ולעיתים ניתן לסכם שנה רק חודשיים-שלושה אחרי שהשנה החדשה החלה. ועדיין, הנתונים שהתפרסמו בשבוע האחרון מאפשרים לנו לסכם את 2017 בצורה יותר מפוכחת, וננסה לעשות זאת בצורה מעט שונה וייחודית לנו.
אז מה היה לנו בשנת 2017?
מספר פרמטרים שנותנים לנו תמונה של שוק הנדל"ן:
המחירים המשיכו לעלות – נתון לא סופי לשנת 2017 שפרסם הלמ"ס מצביע על עליית מחירי הדיור בשיעור שנתי של 2.4 אחוזים.
השוק קפא – נתוני הלמ"ס מראים כי בתקופה שבין דצמבר 2016 ונובמבר 2017 נרשמה ירידה של 17.7% במספר הדירות החדשות שנמכרו, זאת בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים.
התחלות הבנייה בירידה – הנתונים האחרונים שפרסם הלמ"ס בדצמבר, ואשר מתייחסים לרבעון השלישי של 2017, מראים על 49,750 דירות שהחלה בנייתן ב-12 החודשים בין אוקטובר 2016 ועד ספטמבר 2017 – 6.3 אחוזים פחות מאשר ב-12 החודשים הקודמים.
הרבה לוחמה פסיכולוגית – משרד האוצר לא הפסיק לרגע לאורך כול 2017 את הלוחמה הפסיכולוגית שלו שמטרתה אם לא לשנות את המציאות בשטח אז לפחות לייצר מציאות אלטרנטיבית שתדווח לעם ישראל במדיה ובעיתונות. בין אם מדובר במהלכים תקשורתיים רחבי היקף סביב כול הגרלה של תכנית "מחיר למשתכן", הכרזות בגנותם של משקיעי הנדל"ן, או חגיגה של כול נתון או שבריר אחוז שיכול לתמוך לכאורה בתיאורי משרד האוצר את השוק.
ועכשיו לסיכום שלנו ולאופן שאנו רואים את התמונה:
השוק התקרר, אבל לא קפא – אומנם התמתנו עליות המחירים, אבל חשוב וכדאי לזכור, שבשנה שבה השקיעה ממשלת ישראל מיליארדי שקלים כדי לשנות את כיוון המחירים, וראשי האוצר דיברו על 2017 כשנת מפנה בה נראה ירידת מחירים של 15 אחוזים, הרי שגם בשנה כזו ראינו עליית מחירים של 2.4 אחוזים. מדובר על עלייה ריאלית של 2 אחוזים, זאת כאשר מנכים את עליית המחירים במשק שעמדה על 0.4 אחוז בלבד, ומדובר בנתון שאינו עניין של מה בכך. בראייה שלנו הנתון הזה מראה שהשטח עדיין מבעבע, קצת התקרר, אבל בטח לא קפא, והביקוש עודנו עולה על ההיצע בשוק.
המשקיעים לא נעלמו – לאורך השנה כולה שמענו את צהלות השמחה על כך שהמשקיעים נעלמו מהשוק, וקריאות של שרים בממשלת ישראל למשקיעים לצאת מישראל ולבנות את ברלין ולונדון. "לונדון מחכה לכם" אמר באמירה מקוממת שר הכלכלה והתעשייה אלי כהן. ברמה הכי בסיסית אני מתקשה להבין את העליהום נגד משקיעי הנדל"ן, ואת האובססיה לשלוח אל מעבר לים מיליארדי שקלים שהניעו את תעשיית הנדל"ן המקומית שלנו. אבל נתונים שפרסם משרד האוצר בימים האחרונים מטילים ספק גם בקביעה שלהם עצמם שהמשקיעים נעלמו. ומה הנתון הזה? מתברר שבמהלך שנת 2017 חל גידול בגבייה של מס רכישה ב-0.7%. מס רכישה למי שאינו מעודכן מהווה סמן לפעילות המשקיעים, שכן רוכשי דירה ראשונה לרוב פטורים מתשלום שלו, או שנדרשים לתשלום חלקי בלבד של המס. המאסה הכבדה שמשלמת את מס הרכישה היא של משקיעי הנדל"ן, וכאשר אנו רואים עלייה שהיא ריאלית בגביית מס רכישה, אזי המסקנה שלי היא שהמשקיעים לא נעלמו מהשוק. אנחנו ראינו את המשקיעים אצלנו בפרויקטים ששיווקנו לאורך השנה בעיקר בדרום תל אביב. המשקיעים אולי יותר בררנים, וזה טבעי בשוק שמתקרר, אבל הם בטח לא נעלמו.
בעידן של חוסר ודאות נדרשת סבלנות – כאשר נשאל הנסיך הסעודי וליד בן טלאל, מייסד חברת ההחזקות קינגדום הולדינג, כשנשאל מה הוא למד מהמשקיע האגדי וורן באפט הוא השיב: "אם הייתי צריך להצביע על דבר אחד שלמדתי מבאפט זו סבלנות, סבלנות, סבלנות. הוא לא סוחר, ואני לא סוחר. הוא לטווח הארוך, וכך גם אני." ואני מבקש להיתלות באילנות גבוהים אלה ולהוסיף – שוק הנדל"ן הוא השקעה לטווח הארוך. אל תתנו לכותרת או למצב רוח זמני שמנסים למכור לכם בספין כזה או אחר להוביל אתכם. זה חשוב במיוחד בעידן כזה של חוסר וודאות, כאשר המציאות משדרת לנו סימנים מסוג אחד, הכותרות בעיתונים סימנים מסוג אחר, והבטן שלנו נקרעת לעיתים באמצע.
להיצמד למגמה לטווח הארוך – מדינת ישראל התברכה בגידול אוכלוסין רציף ומתמשך. אנחנו נמצאים בעיצומו של גל ריבוי טבעי, שצפוי להמשך עשרות שנים קדימה, ואת ההשלכות שלו אנו צפויים לראות בכול תחומי החיים. רק לשם דוגמא – בתחילת המילניום, שנת 2000, עמד מספר תושבי ישראל על 6,221,600 איש; בתחילת העשור, שנת 2010, עמד מספר תושבי ישראל על 7,563,600 איש; ונכון לנובמבר 2017 גדלה אוכלוסיית ישראל ל-8,781,500 איש. משנת 2000 גדלה אוכלוסיית ישראל ב-41%; מתחילת העשור גדלה אוכלוסיית ישראל ביותר מ-16%. אם אתם רוצים את התשובה לשאלה מדוע קפצו מחירי הנדל"ן בעשור האחרון – אז חלק מהתשובה נמצא במספרים הללו. בעוד אוכלוסיית ישראל גדלה, אין גידול מקביל במספר הדירות הנבנה בישראל, וכמו שאנחנו רואים – מספר התחלות הבנייה אף נמצא בירידה בשנה האחרונה.
המומחים לא צופים קיטון בהיקפי הריבוי הטבעי של ישראל. להיפך – תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צופות שאוכלוסיית ישראל צפויה להגיע ל-10 מיליון תושבים בסוף שנת 2024, ל-15 מיליון תושבים בסוף 2048, ובסוף תקופת התחזית, בשנת 2065, היא צפויה להגיע ל-20 מיליון תושבים.
המדינה אינה ערוכה לגידול האוכלוסין הזה, והתחזיות של המומחים מדברות על פער אדיר בהיקף של מאות אלפי דירות שייפתח בין היכולת של המדינה לייצר דירות מצד אחד, ובין גידול האוכלוסייה מצד שני. זה יהיה המנוע של עליות המחירים שיגיעו בעשורים הבאים, וכאן נדרשות סבלנות והבנה של הנתונים והמגמות מצד אחד, והתעלמות מרעשי הרקע של היומיום.
אז מה עושים בינואר 2018?
אני דבק באסטרטגיה של עשייה. ההמתנה על הגדר לא הוכיחה את עצמה בעבר, וכנראה גם לא תוכיח את עצמה גם בעתיד. גידול האוכלוסייה ימשיך לדחוף את הביקושים לדירות, וגם אם בצורה מלאכותית הביקושים הללו ייכבשו לעוד פרק זמן, הרי שבסופו של דבר אנשים יצטרכו דירות להתגורר בהן.
לכן ההמלצה שלי היא פשוטה – אם אתם רוצים לרכוש נכס להשקעה, יש לכם הזדמנות טובה ותקציב פנוי – אז תבצעו רכישה. אם אתם זוג צעיר ומצאתם דירה שתתאים לצרכים שלכם ולתקציב – אז בצעו רכישה.
וטיפ לסיום – האווירה שמייצרות הכותרות על קיפאון בשוק דווקא יכולות לייצר הזדמנות ליצירת לחץ אצל המוכרים. נצלו את הלחץ הזה לטובתכם, הגיעו למשא ומתן רציניים ותכליתיים, ונצלו את הלחץ שאולי קיים בצד המוכרים לטובתכם במהלך המשא ומתן לקניית נכס, בייחוד אם מדובר בנכס בשוק היד השנייה.
