אין סיכוי ששכחתי מדד דרמטי שכזה בתוצאותיו...
בשישי האחרון התפרסם מדד הדיור והכותרת:
בחוץ אמנם חורף אבל בנדל"ן הטמפרטורות עולות!
גם הפעם הטור מתפרסם במוסף הנדלן של ישראל היום אצל ידידי
Ofer Petersburg
קישור מצורף כאן:
https://www.israelhayom.co.il/article/842621
תהיו איתי,
בואו ונצלול לפרשנות עצמה.
אך ראשית, נציג את הנתונים:
1. המחירים בעלייה - בחודשים אוקטובר 2020 – נובמבר 2020 עלו מחירי הדירות ב-1% ביחס לחודשים ספטמבר 2020 – אוקטובר 2020. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות ב-3.2%, ומאז תחילת שנת 2020 בלבד עליית מחיר בשיעור 2.5%.
2. כל ישראל נצבעה ירוק – עליות המחירים היו הפעם גורפות בכול רחבי הארץ, כשבכול 6 המחוזות, שעל פיהם חולקה ישראל, היו עליות מחיר ללא יוצא מהכלל: מחוז ירושלים (1.7%), מרכז (1.2%), צפון (1.2%), דרום (0.9%), תל אביב (0.6%), וחיפה (0.6%).
3. אפס השפעה לתכנית "מחיר למשתכן" – מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור של 0.3%, כשב-12 החודשים האחרונים היו עליות בשיעור לא מבוטל של 3.1%. זאת למרות המשך התמיכה הממשלתית המאסיבית (באמצעות "מחיר למשתכן"), שבמהלך החודשיים אוקטובר 2020 – נובמבר 2020 עמדה על 34.4% מכלל העסקאות בדירות חדשות. דרך אגב, ראוי לשים לב שהיקף העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" מצטמצם אט-אט אף הוא, החל מלפני כחודשיים החל לרדת מתחת לקו התמיכה של 40% מכלל העסקאות, וממשיך במגמת ההתכנסות שלו מטה.
4. עלייה גם במדד שכר הדירה – בחודש דצמבר 2020 מדד שכר הדירה עלה בשיעור של 0.1%, ולסיכומה של 2020 המדד עלה בשיעור 0.6%. אלא שצריך לקחת בחשבון נתון נוסף, והוא שמאז תחילת השנה ירד שיעור מדד המחירים לצרכן בשיעור של 0.7%, והמשמעות היא ששיעור עליית מדד משכר הדירה הריאלי עמד בפועל על 1.3%.
5. השוק מתחמם – נתונים נוספים שהתפרסמו ומשפיעים על שוק הנדל"ן הם: נתוני הלמ"ס של מכירת הדירות החדשות שבחודשים ספטמבר – נובמבר 2020 עמדו על 11,360 דירות, גידול של 7.3% ביחס לשלושת החודשים הקודמים, ובניכוי עונתיות מדובר על גידול של 15.7%; סקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מראה אף היא כי ברבעון השלישי של השנה נרשם שיא של 5 שנים ברכישת דירות, ואלו עמדו על 30 אלף דירות, כששיעור המשקיעים נמצא בעלייה ועומד על 14.3% מכלל העסקאות; ונתון אחרון – כלכליסט פרסמו, על בסיס נתונים שהתקבלו ממקורות במערכת הבנקאית, כי היקף המשכנתאות בחודש דצמבר עמד על 8.3 מיליארד שקלים – גבוה בכמעט 30% לעומת הממוצע החודשי ב-12 החודשים האחרונים.
ועכשיו לפרשנות:
1. נחשפה עוצמת שוק הנדל"ן הישראלי – ענן האבק של 2020 מתחיל להתבהר והנתונים המתגלים לפנינו הם לא פחות מדרמטיים. למרות כול המורכבות של השנה האחרונה אנחנו רואים כי שוק הנדל"ן הישראלי מסיים את 2020 בעוצמה חסרת תקדים. כול המדדים מראים שהביקוש הגדול לדירות לא ידע מנוח, גם לא בשנת הקורונה. אנחנו רואים גידול ברכישת דירות, גידול במשכנתאות, ועליות מחיר לכול אורכה ורוחבה של הארץ. למרות כול הקשיים אנו יכולים לראות מתוך פרספקטיבה של כמעט שנה שלאורך המשבר הזה שוק הנדל"ן בישראל מגלה בגרות, עוצמה וחוסן יוצאים מהכלל.
2. שאפו על השבת המשקיעים לשוק – המדיניות הקודמת של ממשלת ישראל ראתה במשקיעי הנדל"ן סוג של אויבי האומה. שר האוצר וראשי מטה הדיור במשרד האוצר התבטאו בצורה קיצונית וחסרת רסן כנגד משקיעי הנדל"ן, והתוצאה הייתה שכספי ישראלים נשלחו אל מעבר לים לבנות את בירות אירופה וערים גדולות בארה"ב. המדיניות של שר האוצר הנוכחי ישראל כ"ץ לקחה כיוון אחר לחלוטין, שרואה במשקיעים שותפים לגיטימיים, וביולי שנה שעברה הוריד את מס הרכישה על דירה להשקעה משיעור של 8% ל-5%. דווקא בעת כזו מגיע לשר האוצר שאפו על השבת המשקיעים לזירה המקומית. החזרת המשקיעים לשוק תגדיל את סכומי גביית המיסים, זאת בשעה שאוצר המדינה זקוק להם יותר מבכול נקודת זמן אחרת, תסייע בהנעת המשק קדימה, ותגדיל את פעילות הענף שמעסיק ומפרנס משפחות כול כך רבות בישראל.
3. חייבים להגדיל את היצע הדירות – מהצד השני נדרשת הגדלה מהירה של היצע הדירות בישראל. זה יהיה אחד האתגרים הגדולים של הממשלה הבאה לאחר הבחירות, במידה ואחת כזו תקום. מדינת ישראל חייבת לפעול להגדלת היצע הדירות במהירות האפשרית, אי אפשר ואסור להמשיך לחנוק את הענף עם עודף רגולציה ומקלות בגלגלים. חייבים לשחרר קרקעות במהירות, חייבים לקצר הליכים ובירוקרטיות, חייבים לספק לענף ידיים עובדות, חייבים לספק לשוק נזילות פיננסית. אנחנו רואים את ההתחממות בשוק הנדל"ן, ואנחנו רואים שהציבור שחיכה לדירה על הגדר אפילו הוא מבין שאין יותר למה להמתין. הנה אני מרים את הדגל האדום כבר כאן ועכשיו – אם לא תהיה הגדלה מהותית של היקף הפעילות בענף הנדל"ן, אז מתקיימים כול התנאים לגל עליות מחירים חדש, תוך כדי ובעיצומה של מגיפה עולמית.
4. ועדיין נחוצה מילת אזהרה – למרות כול האופטימיות נדרשת גם מילת אזהרה. אומנם החיסונים כאן, אבל חוסר הוודאות גם כן נמצא כאן. אנחנו עוד לא יודעים את כול התמונה כולה, היא מתגלה לנו לאט – לאט. אין לנו תמונה מלאה של מצב הכלכלה והמשק, אין לנו תמונה מלאה של מה יקרה אחרי שדחיית המשכנתאות תסתיים והאם כול הלווים יחזרו לשלם כמו בימים לפני המגיפה, אין לנו נתונים על מצב שוק התעסוקה, ואין לנו נתונים לגבי חוסר הוודאות הפוליטי בו אנו חיים. אנחנו יכולים כעת לסכם בסיפוק את 2020, אך אין לנו כדור בדולח כדי לחזות את העתיד להתרחש בשנת 2021.
5. גידול האוכלוסין – ולסיום, כהרגלי אני חוזר לנתונים של אוכלוסיית ישראל, הם תמיד צריכים להחזיר אותנו לבסיס ומספקים לנו פרספקטיבה לגבי מה שקורה בשטח. זהו המנוע של הביקוש, ובישראל המנוע הזה עובד ללא הפסקה. הלמ"ס פרסמו ב-31 בדצמבר 2020, לפני כ-3 שבועות אומדן של אוכלוסיית ישראל. על פי נתוני הלמ"ס אוכלוסיית ישראל מנתה ב-31 בדצמבר כ-9.291 מיליון איש ואישה, ילד וילדה. במהלך שנת 2020 גדלה אוכלוסיית ישראל ב-1.7%, מספר מהגבוהים בעולם כולו. במהלך השנה נולדו כ-176 אלף תינוקות, וכ-20 אלף עולים הגיעו לישראל. אלו מספרים גדולים מאוד, הם כולם צריכים קורת גג ראויה ומתאימה לצרכיהם, והם (אנחנו) האנשים שמאחורי הסטטיסטיקות.
