כתבו אלינו

*
*
*
*
בלוג מרץ 2017

מרץ 2017

לא תמה מסכת הייסורים שחווה הציבור המכונה בעגה העממית "משקיעי הנדל"ן" – והפעם כמה מילים על רכישת נכסים בחו"ל. רק לאחרונה שר הכלכלה קרא למשקיעי הנדל"ן "לכו לברלין, לכו ללונדון", והנה בימים האחרונים מצטרפים אליו "מומחים" הקוראים לציבור למהר ולנצל את התחזקות השקל כדי לבצע רכישות נדל"ן באירופה וארה"ב. אז רגע לפני שאתם רצים לטלפון ומעבירים את החסכונות אל חלקת אדמה מעבר לים תעצרו רגע ותקשיבו לשיחת הטלפון ששודרה לפני כשבוע בתוכנית הלילה של גורי אלפי. מדובר בשיחת טלפון אמיתית שקיימו ממשרד המתמחה בשיווק נכסים בגרמניה עם הדמות הדמיונית "יחיאל בחט" בה עניינו אותו ברכישת נכס מניב (קניון) במערב גרמניה. אני ממליץ להקשיב לשיחה הזו – עם כל ההקצנה שבה, עם כל ההומור והסאטירה, היא נוגעת בנקודות כואבות בתהליכי רכישה של נכסי נדל"ן בחו"ל.

ראשית, חשוב להקדים ולומר, יש עסקאות טובות מעבר לים - אפילו מעולות. ישנן חברות מקצועיות ואמינות, שמתנהלות בצורה סולידית ומחושבת, היודעות לייצר עסקאות טובות ואיכותיות שיניבו למשקיעים בהן תשואה יפה. גם אין ספק שהצעדים שנוקטת המדינה מעלים את האטרקטיביות להעברת השקעות בחו"ל. יחד עם זאת, עבור מרבית המשקיעים מדובר בעסקה שמצריכה לימוד ממשי של הסיכונים והסיכויים. בפוסט הזה אני אתייחס לאותם סיכונים עימם מתמודדים משקיעים בחו"ל, כאלה שיכולים להפוך עסקה מעולה לעסקה כושלת, לאילו דברים לשים לב, ומהם פערי המידע העיקריים.

הבעיות העיקריות שרציתי להעלות במגבלות המדיום הן אלו:

  • פערי מידע 1- הבעיה הראשונה שאני רואה היא בראש ובראשונה חוסר הבנתנו את השוק ואת המגמות בחו"ל. תראו את הקושי שלנו כישראלים להבין את המגמה של שוק הנדל"ן המקומי. אנחנו שוחים בשוק, חיים אותו, עוקבים אחרי החדשות ברמה יומיומית, ועדיין קיים קושי באיתור המגמה והכיוונים שאליהם הולך השוק. עכשיו את הבעיה הזו בואו ניקח לשוק הנדל"ן הגרמני, הספרדי או האמריקאי – האם אנחנו באמת מבינים אם פניו של השוק לעליות או ירידות? האם אנחנו יכולים לגבש דעה עצמאית על כיוונו? מצד אחד הבאנרים השיווקיים מדברים על הזדמנויות השקעה בשוק הנדל"ן בברלין, ומצד שני מומחה נדל"ן גרמני צוטט לאחרונה בראיון בוואלה ש"השוק בברלין הגיע לרוויה – לא מומלץ להשקיע". פערי המידע והידע האלו קריטיים כאשר אנחנו באים לבצע כול רכישה, ובטח כאשר מדובר ברכישה מהותית של נכס נדל"ני. ניקח דוגמא נוספת לפערי המידע האלו – שוק הנדל"ן האמריקאי עצום. איך אתה יודע אם ההזדמנות היא בניו יורק או בפלורידה, הרי השוק שם כול כך גדול שבכול רגע נתון יש בו מדינה אחת שנמצאת בעלייה, ומדינה אחרת שנמצאת בנסיגה. קושי גדול שמחייב התמחות וידע יוצאים מהכלל.
  • פערי מידע 2 – אחד הטיפים החשובים שאני ממליץ לניתוח של כול עסקת נדל"ן הוא ללכת ולראות בעיניים את הנכס, את הסביבה, לדפוק על דלתות השכנים ולהתעניין, לשאול שאלות, לשוחח עם רוכשים שביצעו עסקאות עם היזם ולשמוע את חוות דעתם על הדרך, לעשות שיעורי בית מראש כדי להיות מסוגלים לגבש דעה ברצינות אם ללכת על העסקה או לוותר עליה. עכשיו, כאשר אתם רוכשים נכס בחו"ל – האם אתם באמת עושים את כול הפעולות האלו? האם באמת ביצעתם את מה שצריך לעשות כדי להבין מה אתם רוכשים? האם אתם באמת מבינים אם מדובר בקומפלקס מגורים, קניון, בניין משרדים, שטח אחסון מכולות או משחטה– כמו ששאל "יחיאל בחט" את המשווק של הנכס המניב במערב גרמניה.
  • חוק ומשפט 1 - האם אתם מכירים את החוק והרגולציה הקשורים לנכסי הנדל"ן ביעדי חו"ל? האם אתם מבינים את הסיכונים הרגולטוריים הכרוכים ברכישת הנכס? כול עסקת נדל"ן, בארץ או בחו"ל, מחייבת ייעוץ משפטי, אלא שבעוד שבארץ עו"ד זמינים לכול אחד ובכול נושא, כאשר מדובר על עסקאות בחו"ל הזמינות של הייעוץ המשפטי הבלתי תלוי נמצאת בחסר. כמה שאלות שצריך לשאול: האם אתם מודעים להגבלות חוקיות על השכרה? האם אתם מכירים את המגבלות היכולות להיות בהיבטים של חוקי תכנון ובנייה מקומיים? האם אתם מכירים את חוקי המיסוי על הנדל"ן בטריטוריה הזרה? האם אתם מכירים את זכויות דיירים המתגוררים בנכס אותם מקנה החוק הזר? האם ביצעתם בדיקה של רישום הנכס ומי יבצע את הרישום על שמכם? אלו רק מקצת השאלות בתחומי החוק והרגולציה שנדרש להבין לעומקן לפני ביצוע של עסקה. שוב – צריך להבין את הדברים האלה לפני ביצוע של רכישה בארץ, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בעסקה בחו"ל.
  • חוק ומשפט 2 - מה מבנה הבעלות בנכס? מה הקונסטרוקציה המשפטית שמבצעת את הרכישה? האם הנכס יהיה רשום על שמכם ישירות, על שמכם ועל שמם של רוכשים נוספים, על שם חברה שתוקם אד הוק? האם אתם שקטים לגבי מבנה הבעלות? האם אתם מכירים את השותפים שלכם לנכס? ומה לגבי הדיווח לרשויות, שיטות המס השונות, אלו כולן שאלות שצריכות להישאל מראש, כי הן יכולות להפוך לצרות צרורות בהמשך הדרך.
  • מכלול מלא של עלויות העסקה - עוד גורם חשוב, האם אתם מודעים לכלל העלויות הנוגעות לנכס – הן אלו השוטפות (דוגמת מיסוי עירוני, ניהול ותחזוקת הנכס ועוד), או החד פעמיות (מיסוי רכישה ומכירה, שכר טרחת עו"ד או אנשי מקצוע נוספים) – כול אלה יכולים לגרוע נתח ניכר משכר הדירה המובטח. חשוב להבין את מבנה העלויות בכול מצב ובכול מקרה של רכישת נדל"ן, אבל זה חשוב שבעתיים כאשר מדברים על נכס בחו"ל, ובמיוחד כאשר מסתייעים בהלוואות לרכישת הנכס. ואם כבר עלויות הנכס – האם ביצעתם בדיקה של המחיר המבוקש מכם? מה המחירים בסביבה? האם התשואות שמבטיח המשווק ריאליות? אלו שאלות קריטיות שצריך לבדוק היטב ובשבע עיניים לפני ביצוע עסקה.
  • אמינות המשווק - אולי הסוגיה החשובה מכולן. האם אתם מכירים וסומכים על מי שאתם רוכשים ממנו את הנכס? מה המוניטין והניסיון שלו? האם יש לעסקה אבא ואמא, או שבבוא היום תמצא את עצמך מול שוקת שבורה? הנה רק בימים האחרונים התפרסם בעיתונות העסקית שבעליה של אחת מחברות ההשקעה הגדולות יותר, נעצרו בחשד להונאת משקיעי נדל"ן ישראלים בסכום של כ- 100 מיליון דולר שנועדו לביצוע רכישות נדל"ן בחו"ל, ועל פי החשד השתמשו בחלק נכבד מהכספים לצרכיהם הפרטיים. הסיפור הזה הוא העדכני ביותר, אבל סיפורים כאלה היו למכביר ב-15 השנים האחרונות, ודי לעשות חיפוש קצר בגוגל כדי לאתר כתבות ודיווחים על דוגמאות נוספות מהסוג הזה. חברים, תזכרו – אתם לא קונים מצגת, אתם קונים נכס, ונכס קונים מאנשים שאתם סומכים עליהם, וביצעתם לגביהם בדיקת נאותות. עכשיו בטח יהיו כאלה שיגידו, אבל תראה – גם חפציבה וענבל אור נפלו וכספם של אנשים נעלם. אז נכון – זה קורה גם בארץ, אבל לפחות כאשר זה קורה כאן עדיין יש לך עם מי לדבר, אבל עם מי תדבר על הקניון שחשבת שרכשת במערב גרמניה?

אז האם אני יכול להמליץ על רכישה של נכס נדל"ן בחו"ל? מעבר להיבט המסחרי של מוצר, מיקום, מחיר, במידה וקבלתם המלצות מ"קרבה ראשונה" על חברה שמצאה את הדרך לפתור את הסוגיות המצוינות למעלה ופועלת באופן שיטתי ומסודר - זו בהחלט אופציה. טיפ נוסף –בררו האם החברה פועלת בשווקי היעד באמצעות חברה מתמחה, מקומית, בעלת מוניטין וניסיון, אמינה וסולידית, שאוספת ומפעילה נכסים לטובת משקיעים זרים.

לסיכום, הרכישה של נכס נדל"ן, כול נכס נדל"ן, היא מורכבת וצריכה להיעשות בחוכמה ובלי קיצורי דרך. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בנכס בחו"ל. נדל"ן אינו תחום שמתגמל פזיזות או חוסר ידע, והקנס יכול להיות יקר וכואב, לעיתים לגרום לאובדנם של חסכונות שנצברו בתקופת חיים שלמה. מסיבה זו - למרות הפיתויים, התשואות והתמחור התחרותי - ההמלצה שלי היא לא לקנות הבטחות ומספרים, אלא לעשות שיעורי בית ביסודיות ובדקדקנות, להתייעץ עם מומחים בלתי תלויים ולוודא שנתוני העסקה בפועל דומים למה שמציגים לכם