אסף מודד את המדד – מהדורת מרץ 2022
והפעם – מדוע יש צורך להאריך מיד, כאן ועכשיו, את תכנית תמ"א 38 בשנה נוספת?
תהיו איתי.
אבל נתחיל בהתחלה - מה היה לנו במחירי הדירות? עליות המחירים מאיצות – ובסדרי גודל דרמטיים.
על פי נתוני הלמ"ס, שהתפרסמו שבוע שעבר, עולה כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2021 – ינואר 2022 לעומת מחיר העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2021 – דצמבר 2021, מחירי הדירות עלו ב-2.1%. שיעור עליית מחירי הדירות ב-12 החודשים האחרונים היה בשיעור 13%. מדד מחירי הדירות החדשות בתקופה הזו עלה בשיעור 2.7%, ומחירן בשנה האחרונה עלה בשיעור 13.3%.
כדאי לשים לב החודש להמשך ההתנפלות של עם ישראל על שוק המשכנתאות. מנתוני בנק ישראל עולה כי היקף המשכנתאות שניטל בחודש פברואר עמד על 11.23 מיליארד שקלים, גידול של 12.5% בהשוואה לינואר. זאת כשינואר הינו החודש הקצר בשנה, והמשמעות היא שהיקף הפקת המשכנתאות היומי היה בסדרי גודל שוברי שיאים. המשמעות היא אחת – הציבור לא מחכה, הציבור עייף להמתין, רמת האמון שלו בתוכניות הממשלתיות נמוכה, והוא לא רואה מוצא הגיוני לגל העליות אליו נכנס השוק.
אני רוצה להרגיע – עליות המחירים הללו לא יימשכו לנצח, אין שוק בו העליות הן נצחיות, בטח לא בקצב הנוכחי של עליות מחירי הדירות, אבל הן בהחלט משקפות את הפער שנוצר בין הביקושים העצומים לדיור ובין ההיצע המוגבל בדירות.
כעת נעבור לחלק המרכזי של סקירתנו החודשית –
המצב אליו נקלע ענף ההתחדשות העירונית בעקבות הכישלון בהעברתה של חלופת שקד לתכנית התמ"א 38 המגיעה לסוף דרכה.
במשפט אחד – תכנית תמ"א 38 הוותיקה מגיעה לסוף דרכה באוקטובר השנה; התכנית שהייתה מיועדת להחליפה – זו המכונה גם "חלופת שקד" על שמה של שרת הפנים איילת שקד – לא עברה בכנסת לפני תום כנס החורף וייעשה ניסיון נוסף להעבירה בחודשים מאי-יוני; וגם הארכת תכנית תמ"א 38 בשנה נוספת - הבטחה של שרת הפנים במידה והתכנית החלופית לא תעבור – גם היא טרם התבצעה.
המשמעות היא – שכיום ענף ההתחדשות העירונית בישראל פועל ללא תכנית, אין לנו היזמים יכולת להגדיר בצורה מדויקת תמורות לנציגויות דיירים ובעלי נכסים, והתחושה היא שאנו פועלים בואקום, ללא המצרך הכי נדרש בענף הנדל"ן - שזה וודאות.
אני אתאר לכם איך זה נראה היום בצד של היזמים – כדי לעמוד בדד-ליין של אוקטובר 2022 אנחנו נדרשים בפועל להגיש לכול המאוחר ביוני השנה לעיריות פרוגרמה מלאה, ולבצע עבודה שדומה בהיקפה לעבודה על מיני היתר בנייה. אנחנו נדרשים לבצע בתקופה של 3 חודשים היקף עבודה, שבימים רגילים דורשת פרק זמן של 8 עד 12 חודשים. אלו תנאים לא הגיוניים לעבוד בהם, והתוצאה היא שאנחנו רואים כבר מזה זמן מה עורכי דין, אדריכלים ובעלי מקצוע נוספים, שהפסיקו לקבל פרויקטי תמ"א חדשים - מחשש שלא יוכלו לעמוד בלוחות הזמנים הקיצוניים.
המשמעות היא שענף ההתחדשות העירונית נכנס לתהליך של בלימה ועצירה.
אלא שחוסר הוודאות אינו פוגע רק בצד של היזמים ואנשי המקצוע, אלא הוא פוגע גם בנציגויות הדיירים ובעלי הנכסים. הם היו רוצים להיכנס לפרויקט מתוך וודאות, של הכרת התמורות להן הם יהיו זכאים, והבנה של כול פרטי הפרויקט. זה אינו המצב כיום, בהעדרה של תכנית התחדשות עירונית מאושרת, נציגויות הדיירים נמצאות בין הפטיש לסדן – מצד אחד בעלי הנכסים אותם הם מייצגים דורשים מהם לצאת לפרויקט, דורשים מהם תמורות מקסימליות, אך הם מוצאים את עצמם במצב בלתי אפשרי בו אין באפשרותם לקבל החלטות בהיעדרה של וודאות.
גם כאן המשמעות היא שענף ההתחדשות העירונית נכנס לתהליך של בלימה ועצירה.
כעת המפתח נמצא בהארכת תוקפה של תמ"א 38 בשנה נוספת, כפי שהבטיחה שרת הפנים. המנדט לאישור הארכת תוקפה של התמ"א מצוי בידיה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, המוסד התכנוני העליון במדינה לתכנון ובנייה. המועצה הייתה הגוף שהחליט בשנת 2019 לבטל את תכנית התמ"א 38 בהתראה מראש של 3 שנים, והיא הגוף שבידיו האפשרות להאריך את התכנית בשנה נוספת, כדי לתת בידי הממשלה אפשרות להעביר את החלופה לתכנית כחוק מדינה.
אלא ששימו לב – המועצה הארצית לתכנון ובנייה אינה חותמת גומי של שרת הפנים. מדובר על גוף המורכב מ-36 חברים: 11 חברי ממשלה או נציגיהם, חמישה נציגי ראשי ערים, שלושה נציגי מועצות מקומיות, שני נציגי מועצות אזוריות, נציג רשות הטבע והגנים, נציג המהנדסים והאדריכלים, נציגת ארגוני הנשים, נציג המוסדות האקדמיים – באופן מסורתי מטעם הטכניון, נציג המוסדות המיישבים, סוציולוג, נציג ארגון הגג של הארגונים הסביבתיים, נציג התאחדות הסטודנטים ועוד.
ללא הסכמה של נציגי הממשל המקומי לא תעבור החלטה במועצה לטובת הארכת תוקפה של התמ"א 38 בשנה נוספת. מסיבה זו כבר צצו ידיעות על כך שבכוונת שרת הפנים להגיע עם השלטון המקומי ל"דיל" במסגרתו התכנית תוארך בתמורה להטלת מס שבח בשיעור 25% אותו ייגבו העיריות.
מכאן ברור – שהמסע להארכת תוקפן של הנחיות תמ"א 38 אינו פשוט כפי שניתן היה לחשוב מלכתחילה, ושכלל לא ברור איזה תבשיל ייצא גם אם זו תוארך. כי ככול הנראה, כפי שהדברים נראים כעת, כלל לא ברור שהתכנית שתוארך היא "העתק הדבק" של התכנית הוותיקה
אז מי יהיו הניזוקים מכול המהלך העקום שאנו חוזים בו לנגד עינינו?
כן, גם אנחנו היזמים, וכן גם הדיירים ובעלי הנכסים.
אך בעיקר - תינזק מדינת ישראל. כי מדינת ישראל לא סתם החליטה על הצורך בתמ"א 38. היא ראתה לנגד עיניה את הצורך הלאומי לחזק את הבניינים הישנים והמטים ליפול, כדי שיוכלו לעמוד באתגרים דוגמת רעידות אדמה או סבבי לחימה. בית המגן על יושביו במהלך רעידת אדמה או במהלך סבב לחימה הוא בית בו האנשים ישנים בשקט, וזה כבר נוגע לחוסן הלאומי של מדינת ישראל.
העצירה של תהליכי ההתחדשות העירונית – כפי שבאים לידי ביטוי כעת בשטח – הם למעשה פגיעה בחוסן הלאומי של מדינת ישראל.
לכן מה אנו מבקשים?
אנו מבקשים משרת הפנים, ממשלת ישראל, וכול הגורמים מקבלי ההחלטות – אל תיתנו ידכם לעצירת תהליכי ההתחדשות העירונית. כול בניין שלא נכנס לעבודה עכשיו, הוא בניין שיושביו יוכלו למצוא את עצמם נטולי קורת גג בתוך האתגר הלאומי הבא – בין אם מדובר ברעידת אדמה או משבר בטחוני.
אל תחכו אפילו לא יום אחד נוסף – תקדמו את הארכתה של תכנית תמ"א 38 בשנה נוספת – ואנא עשו זאת בלי התניות ובלי התחכמויות – בצורה פשוטה וברורה.
החזירו את השפיות, הוודאות היציבות והביטחון לענף ההתחדשות העירונית.
עשו זאת היום, אל תחכו למחר.
