טרי טרי
תהדקו חגורות אנחנו ממריאים...
"כהנר מודד את המדד" סקירה חודשית-אישית של שוק הנדל"ן. מדד מאי 2021.
מזל טוב לעם ישראל – ממשלה חדשה קמה!!
בשאיפה אנו נפרדים מחוסר היציבות הפוליטי שהעיק על המדינה בשנתיים האחרונות, ויכולים לצאת לדרך להתמודד עם מה שנראה כמו אחד האתגרים הגדולים של הממשלה החדשה – אתגר מחירי הדיור.
ולמה זה אתגר? כי כל הסימנים מראים שענף הנדל"ן בוער. אם זו הייתה מחט של סייסמוגרף, מכשיר המודד רעידות אדמה, אז המחט הייתה מתחילה בחודש הזה להשתולל בצורה שלא ראינו כמותה כבר חודשים רבים, אולי אפילו שנים. כל המדדים של הענף שלנו מצביעים על כך שהענף חם בצורה יוצאת דופן, המחירים בעלייה, על סף אובדן שליטה.
תיכף נצלול לפרשנות. אך ראשית לנתונים:
1. התגברות של עליות המחירים - בחודשים מרץ 2021 – אפריל 2021 עלו מחירי הדירות בשיעור 1% ביחס לחודשים פברואר 2021 – מרץ 2021. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור 5.6%, ולמעשה פרצו פעם ראשונה מזה תקופה ארוכה מאוד את קו ההתנגדות הראשון של 5%.
2. עליות המחירים כמעט לכול אורכה ורוחבה של המדינה – בתקופה המדידה של מרץ 2021 – אפריל 2021, לעומת פברואר 2021 – מרץ 2021, עלו המחירים בכול הארץ, למעט באיזור הדרום. בפילוח לפי מחוזות נמצאו שינויי המחיר הבאים: ירושלים (1.6%), תל אביב (1.4%), צפון (1.2%), חיפה (1.2%), מרכז (0.9%). כאמור החריג בנוף העליות היה מחוז הדרום ירידת מחיר של 0.6%. בהסתכלות שנתית אנו כבר רואים מחוזות בהם העליות הן משמעותיות – מחוז מרכז (7.5%), דרום (5.9%), וצפון (5.7%). ביתר המחוזות נרשמו עליות בשיעור מתון יותר.
3. בשוק הדירות החדשות עליות מחיר בשוק החופשי, ירידות מחיר ב"מחיר למשתכן" – שיעור העסקאות שבוצעו בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן) והשתתפו בחישוב מדד מחירי הדירות החדשות עלה מ-25.6% בתקופה הקודמת (פברואר 2021 – מרץ 2021) ל-29.1%. זה הוביל לירידה של 0.8% במחירי הדירות החדשות לתקופה הנמדדת. יחד עם זאת, חשוב לשים לב כי מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות מחיר למשתכן עלה ב-1.2%.
4. פחות התחלות בנייה, פחות גמר בנייה – עוד פרסם הלמ"ס כי בחודשים אפריל 2020 – מרץ 2021 החלה בנייתן של כ-49,990 דירות, ירידה של 10.2% בהשוואה לחודשים אפריל 2019 – מרץ 2020. עוד דווח כי במהלך החודשים אפריל 2020 - מרץ 2021 הסתיימה בנייתן של כ-47,020 דירות, ירידה של כ-4.4% בהשוואה לחודשים אפריל 2019 – מרץ 2020.
5. זינוק במחירי התשומות לבניית מגורים – גם בחודש מאי 2021 ראינו זינוק חד במחירי התשומות, ואלו תורמים את חלקן להתגברות הלחצים להעלאת מחירי הדירות. בחודש מאי עלה מדד מחירי התשומות לבניית מגורים בשיעור 0.7%, וב-12 החודשים האחרונים עלה מדד זה בשיעור לא מבוטל כלל של 3.1%. להלן מספר דוגמאות לעליות מחירי תשומות מובילות לחודש מאי 2021: ברזל לבנייה (8.5%), רשתות ברזל (6.9%), עץ לבנייה (5.3%), צבע (4.1%).
6. שיא ברכישת דירות – ברבעון הראשון של 2021 נרכשו למעלה מ-15 אלף דירות חדשות. מדובר בשיא ביחס ל-15 השנים האחרונות, ומצביע על הזינוק בפעילות השוק מאז היציאה מסגר הקורונה הראשון בחודש מאי 2020. מדובר גם בשיא ביחס לרבעון הראשון של 2020 (גידול של 56%) וכן השנים 2019 (גידול של 42%) ו-2018 (גידול של 140%).
7. שיא משכנתאות חדש – בנק ישראל פרסם כי בחודש מאי 2020 נלקחו משכנתאות בהיקף של 9.5 מיליארד שקל. מדובר על שיא חודשי של כול הזמנים, 9% יותר מחודש השיא הקודם – שהיה במרץ 2020 (ערב תחילת סגר הקורונה הראשון). קצב לקיחת המשכנתאות לשנת 2021 כבר מתקרב לסכום פנומנאלי של 100 מיליארד שקלים.
8. שיאי גביית מיסי מקרקעין – גם הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין ראו צמיחה בחודש מאי 2021. ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין הסתכמו בחודש זה ב-1.4 מיליארד שקלים, לעומת 0.8 מיליארד שקלים במאי 2020, עליה של 83%. בגביית מס שבח נרשמה עליה של 85%. בגביית מס רכישה נרשמה עליה בשיעור 81%. עליות אלו נובעות בעיקר מהשפל בפעילות הנדל"ן במהלך סגר הקורונה הראשון, שנמשך שנה שעברה בין מרץ – מאי 2020. יחד עם זאת, גם בהשוואה למאי 2019 ישנה עלייה בשיעור 26%. במצטבר בחודשים ינואר-מאי 2021 גבתה המדינה מיסי מקרקעין בהיקף של 6.58 מיליארד שקלים, עליה בשיעור 30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
ועכשיו לפרשנות– אמנם המגמה לא משתנה אבל ממליץ לקרוא היטב:
1. להקשיב לדברי שר השיכון והבינוי החדש – כדאי להקשיב טוב-טוב לדברים של שר הבינוי והשיכון החדש. הוא עשה מעשה השבוע, ושם את האמת הכואבת על השולחן, שלא כמנהגם של הפוליטיקאים בדרך כלל, מבלי לטאטא את האמת ובלי לנסות לייפות אותה. כך אמר זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון החדש, בהופעת בכורה בכנס התאחדות הקבלנים והקרן לעידוד ענף הבנייה באילת: "זה לא סוד, למרות שהציבור עוד לא מרגיש את זה, שאנחנו נמצאים בסיבוב מחודש של משבר הדיור. אנחנו בדרך לעליית מחירים". אלקין הוסיף כי "אני יודע מה היו התחלות הבנייה ומה היו עליות המחירים בשיווקים של רמ"י. הכותרות של הבוקר עוד זניחות ביחס למה שיגיע בשנה הקרובה. הדימוי המתאים היא מלחמת ששת הימים לעומת מלחמת יום כיפור. ממשלת ישראל האחרונה פספסה את תחום הדיור וזה יביא לעליית מחירים משמעותית".
2. הכתובת הייתה על הקיר – מי שעוקב אחרי הכתיבה שלי לאורך זמן יודע שאת הסימנים ראינו על הקיר והזהרנו מפני התחממות יתר של הענף (#כהנר_צדק). גם בשיאה של התפרצות מגיפת הקורונה, העריך חזאי מגמות הנדל"ן מספר 1 בישראל, פרופ' צבי אקשטיין, על כך שנראה קצב עליית מחירים של 6% במהלך השנה הקרובה. באותו זמן זה נשמע היה כמו חלום באספמיה, בעיצומו של סגר הקורונה השני, כאשר המשק והציבור מלקקים את הפצעים הבריאותיים והכלכליים. אך כמעט שנה אחרי אנו רואים כי המציאות בשוק הנדל"ן הולכת ומתכנסת עם התחזית של פרופ' אקשטיין.
3. אתגר ענק לממשלה החדשה – ללא ספק, עליית מחירי הדיור עומדת להתברר כאחד האתגרים הקשים והמסובכים לטיפול של הממשלה החדשה. המחירים המאמירים יובילו לחוסר שקט חברתי, ויחייבו את הממשלה לפעול בצורה נמרצת על מנת לפעול להגברת ההיצעים בשוק. ראש הממשלה בנט עצמו בנאום ההשבעה שלו בכנסת הציג חזון של בניית 300 אלף דירות חדשות, ותיאר את המגמה של קיטון בהתחלות הבנייה הנמשך כבר כמה שנים, אל מול הצורך להגדיל אותן כדי לתת מענה לביקושים הגדלים.
4. הלחצים להעלאת מחירים – מילה על הנתונים שהצגנו בחלק הראשון של הסקירה. כול הנתונים מציגים על התגברות הלחצים לעליית מחירים. מחירי התשומות בעלייה, הביקושים גדלים, ההיצעים קטנים, המשכנתאות בזינוק, ועוד. הגדר עליה ישבו רבים-רבים בציפייה להפחתות מחירים מתרוקנת מיושביה, ואלו נמצאים כעת במשרדי המכירות. הציבור מאבד אמון ומפחד שאם ימתין כך גם החלום לדירה יתרחק.
5. מה כדאי לעשות? (זוגות צעירים) – אני ממליץ לא לאבד את הראש. גם בזמנים של מגיפה וגם בזמנים של עליות מחירים כדאי לשמור על ראש צלול ולפעול מתוך מחשבה ובקור רוח. קודם כול המלצה לזוגות הצעירים. תכנית "מחיר למשתכן" דועכת ונמצאת בסוף ימיה. לאורך השנים ראינו שברמת המקרו היא לא הורידה את מחירי הדיור, העלות שלה למשק הייתה גבוהה והתועלת נמוכה, אך עבור זוגות צעירים רבים היא הייתה פתרון לרכישת דירה במחיר יותר נוח. לכן, אני ממליץ לכם זוגות צעירים לבדוק את האפשרות לרכישת דירה במסגרת "מחיר למשתכן". לא בכול מחיר, וכמובן תוך עשיית חושבים, אך מדובר עדיין בתכנית שביכולתה להיטיב עם זוגות צעירים, וככול הנראה התכנית הזו לא תימשך לאורך זמן.
6. מה עוד כדאי לעשות? (קברניטי המדינה) - לקברניטי המשק אני מציע לחשוב כיצד מגדילים את ההיצע, ולא באמצעות דיכוי ביקושים מלאכותי, אלא באמצעות יצירת התשתית להגדלת היקפי הבנייה. צריך לבנות יותר, צריך לספק ידיים עובדות, צריך לאשר תכניות, צריך לשווק קרקעות, וצריך לחשוב מחוץ לקופסא. כך לדוגמא, אנו שומעים את הדיבורים על הגדלה מחדש של מיסי הרכישה למשקיעי הנדל"ן, ואני מציע לקברניטים לא לקבל את האמירות הללו כפשוטן. משקיעי הנדל"ן הם ציבור שמניע את התעשייה שלנו, והם מנוע צמיחה להגדלת היצע הדירות. צריך לחשוב היטב על מודלים מחוץ לקופסא שיאפשרו את המשך ההשקעה בישראל, מבלי לפגוע באטרקטיביות שלה באמצעות הגדלת המיסוי (מחשבות שלי בנושא ורעיונות פרקטיים אפרסם בתקופה הקרובה ביותר).
7. ומה עוד כדאי לעשות? (שאר הציבור) - עבור שאר הציבור אני מציע מה שאני תמיד מציע. לא לנסות "לתזמן" את השוק. לא בירידות ולא בעליות. לפעול מתוך צורך ולא מתוך דחף. אם יש לך הזדמנות לרכישת נדל"ן או נכס במחיר טוב, עם צפי להשבחה, והכסף זמין לפעולה – אז צא לדרך. כול ניסיון "לתזמן" את השוק נוחל כישלון. זה היה נכון בשיא משבר הקורונה לפני שנה, וזה נכון גם היום.
8. אסור לבזבז זמן – מדינת ישראל גדלה, אתם כבר מכירים את הסטטיסטיקות שאני מציג במסגרת הסקירה שלי. מדינת ישראל דוהרת בואכה 10 מיליון תושבים בשנת 2024. חיילים שמתגייסים היום לצה"ל ישתחררו מהשירות הסדיר כאשר אנחנו נציין ונחגוג את התושב ה-10 מיליון של מדינת ישראל. המשמעות היא אחת ואחת בלבד, אסור לבזבז זמן, מדינת ישראל חייבת לבנות ולהיבנות. המדינה צריכה להגביר את הקצב, היזמים צריכים להגביר את הקצב, כול תעשיית הנדל"ן צריכה להגביר את הקצב, לספק קורת גג לציבור הישראלי, לאפשר לכול משפחה או זוג צעיר דירה במחיר הוגן ושפוי. כדי שזה יקרה צריך לעבוד קשה כבר היום. אנחנו את שלנו עושים, עכשיו חובת ההוכחה על המדינה.
