יוני 2021

עכשיו זה כבר ברור. השוק נכנס לסחרור. זוכרים את גל עליות המחירים שדיברנו עליו בחודשים האחרונים? אז הוא כאן, והוא נראה כרגע כגל עוצמתי. כמה עוצמתי? קשה כרגע לאמוד את עוצמתו, אבל אפשר לומר שנכון לעכשיו הוא עדיין צובר מומנטום, וכנראה עוד לא ראינו את השיא שלו. תיכף ניגע בכול הנקודות האלה יותר בהרחבה.

ראשית, נציג את הנתונים:

1. עוד חודש של התגברות בעליות המחירים – בחודשים אפריל 2021 – מאי 2021 עלו מחירי הדירות בשיעור 0.7% ביחס לחודשים מרץ 2021 – אפריל 2021. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור 7.2%, ולמעשה פרצו זה חודש שני ברציפות את קו ההתנגדות הראשון של 5%, פעם אחרונה שהיינו בטריטוריה הזו הייתה בשלהי שנת 2016.
2. עליות המחירים כמעט לאורכה ורוחבה של המדינה – בתקופת המדידה הנוכחית עלו המחירים בכול הארץ, לא היו כלל ירידות שערים. בפילוח לפי מחוזות נמצאו שינויי המחירים הבאים: צפון (1.4%), תל אביב (1.3%), חיפה (1.2%), דרום (0.9%), ירושלים (0.1%), ומחוז מרכז – ללא שינוי (0%). מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אפריל 2021 – מאי 2021, לעומת אפריל 2020 – מאי 2020, נרשמו עליות מחירים בכול המחוזות, וכלל לא מתונות: צפון (8.8%), מרכז (7.3%), תל אביב (6.9%), ירושלים (6.8%), חיפה (6.1%), ודרום (6.0%).
3. מחירי התשומות לבניית מגורים ממשיכות לזנק – גם בחודש יוני 2021 ראינו זינוק חד במחירי התשומות, ואלו ממשיכות לתרום ללחץ על מחירי הדירות, ובפרט אלו החדשות. בחודש יוני עלה מדד מחירי התשומות לבניית מגורים בשיעור 0.6%, ומאז תחילת השנה העלייה במחירים מצטברת כבר לשיעור לא מבוטל של 3.4%. רק לשם השוואה, מדד המחירים לצרכן (המדד הרגיל המדווח בתקשורת) עלה מתחילת השנה בשיעור 1.6% בלבד.
4. עליות במחירי הדירות החדשות, שוב התכווצות בפעילות "מחיר למשתכן" – בתקופה הנסקרת, שיעור העסקאות שבוצעו בדירות חדשות תמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן) ירד ל-25.6% מכלל העסקאות בדירות חדשות, שיעור מהנמוכים שראינו מאז היציאה לדרך של תכנית "מחיר למשתכן" בתחילת כהונתו של שר האוצר לשעבר כחלון. מחירי הדירות החדשות (דירות חדשות בשוק החופשי פלוס אלו שבמסגרת תכנית מחיר למשתכן) עלו בחודשים אפריל 2021 – מאי 2021 לעומת מרץ 2021 – אפריל 2021 בשיעור הכלל לא מתון של 2.9%, וב-12 החודשים האחרונים בשיעור 3.7%. יש לקוות שהממשלה החדשה תיזום תכנית חדשה ואולי יעילה יותר להתמודד עם עליות המחירים מאשר "מחיר למשתכן", שכבר איבדה את יכולתה להשפיע על השוק.
5. שיא ישראלי ברכישת דירות חדשות – אם נדמה לכם שכולם נמצאים במשרדי המכירות, אז אתם כנראה צודקים. מנתוני הלמ"ס עולה כי בחודש מאי נרכשו 5,313 דירות חדשות, מאי 2021 שבר שיא חודשי של כול הזמנים!! מדובר בכמות החודשית שגדולה ביותר מ-60% מהכמות החודשית הממוצעת של דירות חדשות שנרכשו בשנת 2020, של 90% יותר מהכמות החודשית הממוצעת של דירות חדשות שנרכשו בשנת 2019, וכמעט פי 3 מהכמות החודשית הממוצעת שנרכשה בשנת 2018.
6. שיא משכנתאות חדש – רק חודש שעבר דיווחנו על שיא משכנתאות חדש שהיה בחודש מאי 2021 (היקף של 9.5 מיליארד שקלים), והנה הגיע יוני 2021 ושבר את השיא של החודש הקודם – עם ביצועי משכנתאות בהיקף של 11.6 מיליארד שקלים, מרביתם לרוכשי דירה ראשונה וזוגות צעירים, אך גם תוצאה של מחזור משכנתאות, והתגברות הביקושים של משפרי הדיור והמשקיעים. יועצי משכנתאות אומרים לנו – "השוק בטירוף ואנחנו לא זוכרים ביקוש גדול כזה למשכנתאות". הלחץ על הבנקים כה גדול שבמרביתם חטיבות המשכנתאות נמצאות כעת בגיוס של כוח אדם כדי להגדיל את יכולתם להעניק שירות ולתמוך בתהליכי מתן המשכנתאות.

ועכשיו לפרשנות שלנו את הנתונים:

1. המגמה היא המשך עליות המחירים – הנדל"ן דומה לספינה גדולה, כדי להזיז אותה ממסלולה צריך מבעוד מועד לתת הוראה להגאים, והספינה לאט-לאט תשנה את מסלולה. כרגע אין בנראה גורם בטווח הקצר שמצליח לשנות את המומנטום של עליות המחירים. הביקושים הם אמיתיים, הכסף נזיל, והביקוש נתקל בהיצע מצומצם. הקמת הממשלה החדשה מכניסה וודאות להיבט הפוליטי, אך עד שזו תביא תכנית אפקטיבית לצמצום עליות המחירים יעבור זמן, ויעבור יותר זמן עד שהתכנית הזו גם תשפיע על השוק.
2. להקשיב לפרופ' צבי אקשטיין – במאמר דיעה בעיתון גלובס, שפרסם פרופ' צבי אקשטיין יחד עם ד"ר סרגיי סומקין, האחראים למודל ניתוח מחירי הנדל"ן האמין ביותר בישראל, הם כתבו כך – "הסיבה המרכזית לעלייה במחירים היא חוסר היכולת לצמצם את הפער בין מספר משקי הבית החדשים לבין מספר הדירות שבנייתן הסתיימה. בחמש השנים האחרונות, בכל רבעון נוספו למדינה כ-15 אלף משקי בית, אך הסתיימה בנייתן של כ-12.5 אלף דירות. ברבעון השני של 2020, בפני כל 100 משקי בית שחיפשו דירה, היו זמינות רק 92. עד סוף השנה היחס הזה ירד בכ-1% נוסף". עוד כתבו החוקרים כי "יש לבנות בחמש השנים הקרובות כ-20 אלף דירות ברבעון בכל הארץ, ובמיוחד במרכז". אני חוזר כמו תוכי כבר שנים (ראו הכתיבה שלנו #כהנר_צדק), ואני אומר גם הפעם, כול תכניות הממשלה שבאו לדכא את צד הביקוש (משקיעים, זוגות צעירים, ועוד) קרסו אחת אחרי השנה, ורק מעמיקות את הבעיה ומחמירות אותה. צריך להפשיל שרוולים, לטפל בביקושים על ידי הגדלת ההיצע, ולתת לנו היזמים והקבלנים את הכלים כדי שנוכל לעשות מה שאנחנו יודעים הכי טוב – לבנות דירות.
3. התחלה של כיוונים טובים – צריך לומר, שלמרות זאת צריך לומר בכנות שעל הנייר ישנן תכניות בעלות כיוון נכון המגיעות מכיוון משרדי הממשלה האחראים על תחום הדיור, ושמטרתן להגדיל את היצע הדירות. כך לדוגמא, תכניות של משרד האוצר להתמודד עם כמה מהחסמים הגדולים בעולם הבנייה הישראלי. כך לדוגמא, הציג לאחרונה משרד האוצר תכנית להתמודדות עם ניקוז שיטפונות מנחלים במימון של 1.6 מיליארד שקלים, שצפוי לשחרר תכניות בנייה לכ-150 אלף יח"ד, הממתינות למציאת פתרון לבעיות הניקוז וההצפה של נחלים סמוכים. ישנן תכניות נוספות שמיועדות להיות משולבות בחוק ההסדרים שיגיע לאישור הממשלה והכנסת יחד עם תקציב המדינה, שהמכנה המשותף לכולן הוא הגדלה של היצע הדירות.
4. האם עליות המחירים טובות ליזמים? – שאלה ששואלים אותי ללא הרף, למה אתה מדבר על עליות המחירים כמשהו שאינו טוב, הרי אתה כיזם יש לך אינטרס שיהיה מחסור תמידי בדירות, ושהמחירים יאמירו מעלה לשמיים. אז התשובה שלי היא – ממש לא. בראייה שלי אין לי כיזם אינטרס שהמחירים יאמירו, זה לא עושה לי טוב, זה לא עושה לשוק טוב, זה לא עושה לחברה הישראלית טוב. דירה היא מוצר בסיסי, אין חיים ללא קורת גג, אין חיים טובים כאשר אין וודאות לגבי קורת הגג שמעל ראשך, אין חיים טובים כאשר עלויות רכישת או השכרת הדירה באות על חשבון חינוך, בריאות, מזון או הוצאות משפחתיות אחרות. התוצאה של חוסר האיזון במחירי הדיור תגיע מהר מאוד לחוסר שקט חברתי, ובהמשך למסדרונות הפוליטיקה, ומשם הדרך קצרה להטלה של מגבלות ורגולציות חדשות על הפעילים בענף. לכן, עדיף לנו היזמים, שהשוק בו אנו פועלים היה מתנהל על מי מנוחות, שהיינו מתרכזים בבנייה, והציבור היה מקבל את הדירות שהוא זקוק להן במחירים הוגנים וסבירים עבורו כרוכש ועבורנו כמוכרים.
5. אז לקנות דירה עכשיו? – אני גם על הטיפ הזה חוזר מפעם לפעם. אף פעם לא לרכוש דירה מתוך דחף, תמיד לבצע רכישת נדל"ן מתוך צורך. הניסיון ל"תזמן" את השוק נוחל כישלון. כך בשוק ההון, כך גם בשוק הנדל"ן. אם המשפחה גדלה, ואת או אתה צריכים מרחב ביתי נוסף, ומצאתם דירה מתאימה במחיר טוב – אז צאו לדרך; אם את או אתה משקיעי נדל"ן – מצאתם נכס במחיר טוב, עם צפי להשבחה וכסף זמין לפעולה – אז צאו לדרך. נתתי את העצה הזו לפני שנה בשיא הקורונה, ואני נותן את העצה הזו היום כאשר אנו בעיצומו של גל עליות מחירים חדש.
6. וכמו תמיד, מסיים בגידול האוכלוסין – מנוע הצמיחה האמיתי הוא הגידול באוכלוסיית ישראל. מי ששמע את ההרצאה שלי "ילדים זה שמחה", או קרא מאמרים שלי בנושא, מבין את התמונה הזו מיד – גידול האוכלוסייה של ישראל מחייב אותנו לבנות עוד ועוד דירות. כול דירה שלא נבנית היום, תהיה חסרה בעוד שנה. על פי הלמ"ס אוכלוסיית ישראל עמדה במאי 2021 על 9.354 מיליון תושבים, ב-31 לדצמבר 2020 נאמדה אוכלוסיית ישראל על 9.292 מיליון נפש, בכ-5 חודשים תוספת של 62 אלף איש. רק לשם השוואה – גבעתיים יש בה כ-61 אלף תושבים. המשמעות, נוספה לישראל עוד גבעתיים אחת שלמה, בתקופה של פחות מחצי שנה. המשמעות היא אחת, חייבים להגביר את הקצב, לבנות–לבנות–לבנות. אני קורא מכאן לממשלת ישראל – תני לנו היזמים והקבלנים את הכלים והתשתיות כדי שנוכל לעבוד, לבנות, ולמסור דירות.