ניתוח שוק הנדל"ן ערב השנה העברית החדשה
אסף כהנר
מנכ"ל חברת הנדל"ן E-WAVE
ערב ראש השנה תשפ"ו, ספטמבר 2025, ושוק הנדל"ן בדילמה גדולה – לאן השוק הולך מפה? אין כמעט שיחה שאני מקיים שלא עולה בשלב כזה או אחר מצב השוק. זה בדרך כלל יהיה בסגנון - "נו, אז מה אתה אומר אסף, השוק ירד, השוק יעלה, מה אתה אומר?". אז הנה אני אומר כבר בפתיח, אני לא יודע לאיזה כיוון ילכו מחירי הדירות בישראל, אין לי כדור בדולח, ואני לא חוזה עתידות. אבל בטור הנוכחי אני אנסה לעשות לכם סדר, לדבר על הנתונים, לתבלן אותם בניסיון של עשרים שנות עבודה בענף, ובסוף גם אתן לכם תובנה שאולי תענה לכם על השאלה כיצד יש להתנהל בשוק הנוכחי.
כאשר אנחנו מדברים על שוק הנדל"ן אנחנו מדברים על שני כוחות שפועלים אחד נגד השני והם אשר קובעים את המחיר של דירה ממוצעת במדינת ישראל. ישנם כוחות אשר מחממים את השוק ומרימים בהתאמה את המחירים, וישנם כוחות מצננים שמייצבים ומורידים את המחירים.
הרוחות המצננות את השוק
בנקודת הזמן הנוכחית אם נדרש עלי לתאר את תמונת השוק אז אין ספק שהכוחות המצננים את השוק ידם על העליונה.
מנתוני הלמ"ס ניתן לראות כי מחירי הדירות יורדים כבר חמישה חודשים ברציפות, במה שנראה כמו קו מגמה שהולך ומתכנס למטה, ומסתכם עד עתה בירידות מחיר בשיעור 1.4 אחוזים. בהסתכלות של שנה אחורה – עדיין יש עליית מחיר שנתית בשיעור 1.6 אחוזים, אולם גם עלייה זו מקורה בשאריות גל עליות המחיר מהמחצית השנייה של שנת 2024. נראה כי אם יימשך המומנטום של קו הירידה הנוכחי אז אנו צפויים לראות את שנת 2025 מסתיימת בירידה של מחירי הדירות.
נמשיך בתיאור האינדיקטורים המצננים שעימם מתמודד שוק הנדל"ן – הירידה מישראל מתגברת, ועל פי נתוני הלמ"ס 79 אלף ישראלים עזבו את הארץ בשנה האחרונה. אלו עשרות אלפי בתי אב, בהיקף של עיר בגודל בינוני. רק לשם השוואה – בגבעתיים מתגוררים כ-58 אלף תושבים, והמשמעות היא שבשנה אחת מדינת ישראל איבדה גבעתיים וחצי. אלו לא בשורות טובות למדינת ישראל, ואלו גם לא בשורות טובות לשוק הנדל"ן.
הריבית הגבוהה תורמת אף היא לצינון השוק, ומטילה משקל עודף על כתפי היזמים והציבור. הערכות המומחים הן שנגיד בנק ישראל לא ימהר להוריד את הריבית, וגם אם יעשה כן אז הקצב יהיה מאוד מדוד ומתון, כך שהקלה אמיתית בגזרת הריביות לא נראה בתקופה הקרובה.
גם המלחמה המתמשכת, והיציאה לסבב לחימה חדש מול עזה, בתוספת של דאגה אמיתית בציבור לחטופים, כל אלה גורמים לאווירה ציבורית נמוכה, וזה דבר ידוע שאווירה לא טובה היא אחד הגורמים המרכזיים לדיכוי של פעילות נדל"ן.
התוצאות הן ממש לנגד עינינו – מנתוני הלמ"ס עולה כי ביולי השנה נמכרו 8,140 דירות (חדשות ויד שנייה), ירידה בשיעור של 15.9 אחוזים ביחס ליולי אשתקד. בחודשים מאי עד יולי השנה נמכרו 21,640 דירות, ירידה בשיעור של 19.6 אחוזים ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. בשוק הדירות החדשות כבר מדובר בקריסה של ממש, יש המכנים זאת אפילו כשפל היסטורי – 7,430 דירות חדשות בלבד נמכרו בחודשים מאי-יולי 2025, ירידה של יותר מ-36 אחוזים לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
במקביל, מלאי הדירות הלא-מכורות ממשיך לעלות ומגיע למספר הלא ייאמן של 82,530 יח"ד, זינוק של כ-19 אחוזים לעומת השנה שעברה. זהו היקף דירות המגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כשנתיים וחצי עד לספיגת המלאי הנוכחי, ולחץ כבד על היזמים להורדות מחירים, ולו בשביל להמשיך להניע את השוק קדימה.
גם הפעילות של משקיעי הנדל"ן נמצאת בדעיכה – במחצית הראשונה של 2025 מספר הדירות שרכשו משקיעים נפל ב-17 אחוזים ביחס לנתוני המחצית הראשונה של שנה שעברה, לכ-1,000 דירות בממוצע חודשי.
וכעת – הרוחות המחממות את הענף
עד כאן החדשות הרעות לגבי ענף הנדל"ן, ועכשיו נעבור לתיאור האינדיקטורים המחממים את הענף.
ראשית, ואולי החשוב מכל, זו הרוח הישראלית. עם ישראל ידע תקופות קשות, ולעיתים גם קשות מאוד, והוא ידע להתרומם מהן ולצמוח מהר יותר מכל תחזית או פרשנות. פה לא מדובר רק על העשור או שניים האחרונים, פה מדובר על הסתכלות של 150 שנות ציונות, שמתמודדת עם אתגרים וקשיים בלי סוף – רבים מהם גם אתגרים קיומיים – והעם הזה הצליח לצאת מכל אחד מהם חזק יותר, נחוש יותר ומחושל יותר מאשר בנקודת המוצא של אותו משבר. כך היה בראשית ימיה של הציונות המודרנית, וכך היה בימים של פרעות, מלחמות עולמיות, הקמת המדינה ואינסוף של מלחמות ומערכות צבאיות, לצד גם אתגרים וקשיים כלכליים של ראשית ימי המדינה ואחריה.
העם הזה הוא צמא חיים, שיעור הילודה בישראל הוא מהגבוהים בעולם – ובניגוד למיתוס, זה לא נכון רק באוכלוסיות החרדים והדתיים הלאומיים, אלא גם באוכלוסייה הכללית. שלושה ילדים הם סטנדרט במשפחה השייכת לציבור הכללי, וגם ארבעה ילדים הם מחזה נפוץ למדי, ואלו מספרים שהעולם המערבי לא מכיר אותם. מדינות באירופה, כולל ההגירה המוסלמית, נמצאות בקושי מעל רף הריבוי הטבעי, ממש נושקות למספרים של דילול אוכלוסין טבעי.
גם בדירוג האושר העולמי לשנת 2025 ישראל ממוקמת במקום השמיני והמאוד מכובד (אומנם ירידה של שלושה שלבים ביחס לשנה הקודמת, אבל ניתן להבין זאת בהתייחס למציאות בה הישראלים חיים). היא מדורגת במקום הראשון בעולם במדד איכות הקשרים החברתיים. המשמעות היא שאנשים רוצים לגור ליד ההורים, המשפחה או החברים, הדבק החברתי הזה הוא אחד הכוחות החזקים של הישראלים ומכפיל כוח אדיר עבור מדינת ישראל כולה. זהו כוח אדיר שבסופו של דבר גם מתגלגל לעולם הנדל"ן ולביקוש לדירות.
בניגוד לתחושות המועברות בכותרות העיתונים הכלכליים, אז השוק לא נמצא בקריסה כללית. כך לדוגמא, אם נבחן את שוק דירות היד שנייה נראה תמונה מתונה הרבה יותר. בסך הכל נמכרו 14,210 דירות יד שנייה בחודשים מאי-יולי השנה, שזה מבטא ירידה של כ-7 אחוזים בלבד ביחס לתקופה המקבילה שנה שעברה. ההסבר לכך הוא שככל הנראה הרוכשים נוטים לחפש פתרונות דיור מיידיים, גם במחיר של ויתור על דירה חדשה מקבלן, אולם המשמעות הנוספת היא שהביקושים עוברים לשוק היד שנייה, וזו תשמש ככרית הביטחון של הענף כולו.
שוק העבודה בישראל יציב, ושיעור הבלתי מועסקים עומד על 3 אחוזים בלבד. מדובר על נתון נמוך בקנה מידה עולמי, ולמעשה מראה שהמשק הישראלי יציב ועמיד גם לנוכח האתגרים הביטחוניים עימם הוא מתמודד. כאשר הציבור עובד ומתפרנס אזי גם אם קשה ניתן לחלום ולהגשים חלומות הקשורים לחיי הפרט ומשפחתו. אפשר לצאת לחופשה, אפשר להחליף רכב, ואפשר גם לרכוש דירה ולשלם משכנתא. זה לא בשמיים, זה אפשרי, וזה אפשרי כל עוד המשק לא עבר טלטלה ושינוי כיוון בכמויות הבלתי מועסקים שבו. זה אולי מצריך לעיתים התפשרות בסגנון – רציתי תל אביב אבל אני יכול לרכוש דירה בחולון – אבל דירה תהיה.
אלמנט נוסף – מי שחשב שזה מצב בריא המצב בו שוק הדיור מתייקר כל שנה ב-10 אחוזים ויותר מכך, טועה טעות חמורה. עליית מחירים בקצב גבוה מדי גם היא מראה סימן למחלה – קצת כמו עליית החום כאשר יש שפעת. כאשר התרגלנו לעליות מחירים לא פרופורציונאליות אז הנה מגיע דשדוש בשוק הנדל"ן, וזה מיד מייצר כותרות על קריסות ונפילות. לא כל דשדוש הוא קריסה, ולא כל האטה היא נפילה, ולא יזיק לשוק הנדל"ן שימצא סוף סוף את דרך המלך שבין כותרות על זינוקי מחיר לכותרות על קריסות מחיר. לא כל דבר הוא כמאמר השיר הוותיק של רבקה מיכאלי – "או סקנדל או פסטיבל".
לסיכום – תובנה והמלצה
אין איש יודע לאן ילך שוק הנדל"ן בשנה הקרובה, ואף אחד לא יצליח לתזמן את רכישת הדירה שלו לשיא ההאטה ובמחירים הנמוכים ביותר, או למכור את דירתו בשיא המחיר. גם המאבק בין שני הכוחות – המצנן והמחמם – נמצא בעיצומו ואנו לא יודעים ידו של מי תהיה על העליונה. אבל אני כבר שומע על אנשים רבים שעולים על הגדר. חלק מהם על הגדר כבר למעלה מעשור, רבים מהם חדשים שמטפסים על הגדר. הם עולים על הגדר כדי להמתין ולרכוש דירה במחיר נוח יותר בעתיד. אני ראיתי ב-20 השנים האחרונות את אותם גלים של עלייה על הגדר, ואני גם ראיתי את מפחי הנפש של אותם אנשים כאשר הם ראו את השוק בורח להם כל פעם מחדש בגל עליות מחירים חדש, שהגיע בסיומו של גל האטה או דשדוש. הגדר כאשר יושבים עליה היא בסוף יכולה להכאיב, ובשוק הנדל"ן הכאבים יכולים להתבטא בהרבה כסף, ולעיתים גם בגניזת החלום לדירה בבעלות.
לכן מה המלצתי לציבור? ההמלצה שלי פשוטה. תתאימו את הדיור שלכם לצרכים שלכם. אם נולד לכם עוד ילד, ואתם גרים בדירת 3 חדרים, וזה הזמן לעבור לדירת 4 חדרים – אז אל תמתינו על הגדר למועד עתידי לא ברור. תחיו את חייכם כאן ועכשיו, ותתאימו את הצרכים שלכם לדיור שלכם. תעשו הכל בצורה שקולה והגיונית, תעשו מו"מ חזק ורציני, תנצלו את מצב השוק למיצוי המירב במו"מ עם יזם או בשוק היד שנייה, אבל אל תנסו לתזמן את השוק לרכוש אותו בשפל. אתם לא יודעים היכן יהיה השפל, אתם לא יודעים אם תצליחו לתזמן אותו, ואתם לא יודעים אם תפספסו את ההזדמנות לדירה בבעלותכם.
לכן – התייחסו לתקופה הזו בזהירות, אבל ללא פחד. מכל לימון ניתן לעשות לימונדה, וזו העת לעשות, ולא לטפס על גדרות.
