טור חגיגי ומיוחד של אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, לכבוד יום העצמאות ה - 73 למדינת ישראל * "מדינת ישראל גדלה בקצבים שאין דוגמתם בעולם. מ - 9.3 מיליון תושבים ערב יום העצמאות השנה, ל - 15 מיליון תושבים בשנת 2048 עת נציין 100 שנים לעצמאות המדינה. האתגר הראשון במעלה של המדינה בעשורים הבאים - לייצר את התשתיות על מנת לספק קורת גג במחיר שפוי ובר השגה לכול תושביה"
מזה מספר שנים שאני כותב פרשנות הנוגעת לעולמות הנדל"ן, ואני מוצא את עצמי עוסק לא רק בתיאור של המגמות בענף המרתק שלנו, אלא גם בגורמים שמחוללים את אותן מגמות. בעולם הנדל"ן אחד הגורמים המחוללים את הביקוש – אם לא "ה"גורם, ב-הא הידיעה - הוא ללא ספק הגידול באוכלוסיית המדינה, שלא לומר – התפוצצות האוכלוסין, שאנו מצויים רק בראשיתה. החלטתי להעמיק קצת בנושא, לקראת יום העצמאות ה-73, מועד אותו בחרה המדינה כדי לציין ולחגוג גם את הגידול באוכלוסייתה.
מזל טוב - יותר מ-9.3 מיליון תושבים
נתחיל בנתונים הגולמיים – נכון סוף חודש פברואר 2021 עמדה אוכלוסיית ישראל על 9.313 מיליון תושבים. כן, אתם קוראים נכון, חצינו את קו ה-9 מיליון ערב ראש השנה תשפ"א, בספטמבר 2019, לפני כשנה וחצי בלבד, והנה אנחנו נמצאים כבר על למעלה מ-9.3 מיליון תושבים, בואכה רף 10 מיליון התושבים, שעל פי כול התחזיות נגיע אליהן לכול המאוחר בשנת 2024.
מנתוני הלמ"ס עולה כי במהלך שנת 2020 נוספו לאוכלוסיית ישראל כ-151 אלף נפש, שיעור גידול של 1.7%. רוב הגידול (84%) של אוכלוסיית ישראל נבע מריבוי טבעי, והשאר (16%) – ממאזן ההגירה הבין-לאומית. במהלך שנה זו נוספו לאוכלוסייה כ-176 אלף תינוקות, כ-20 אלף עולים מכוח חוק השבות, וכ-11 אלף אזרחים-עולים שהיגרו במסגרת חוק הכניסה. זאת בשעה שמהאוכלוסייה נגרעו כ-50 אלף נפטרים, וכ-6 אלף ישראלים אשר שהו בחו"ל יותר משנה.
בשנת 2019 היו בישראל כ-2.14 מיליון משפחות, זאת לעומת 1.8 מיליון משפחות לפני כעשור, בשנת 2010. המשפחה הישראלית הממוצעת כוללת בממוצע 3.72 נפשות, ללא שינוי בעשור האחרון, כשמחצית מהמשפחות מורכבות מזוג הורים ולפחות ילד אחד עד גיל 17.
בשורה דמוגרפית
עוד עולה מנתוני הלמ"ס כי בשנת 2019 שיעור הפריון בישראל היה כ-3.1 ילדים לאישה, השיעור הגבוה מכול מדינות ה-OECD. המעניין הוא שהילודה בישראל יוצאת דופן לא רק בגובהה, אלא גם בכך שניכרות בה נורמות לעידוד ילודה שחוצות מגזרים, רמות השכלה ורמות דתיות שונות – וכן מפני שהעלייה בפריון התרחשה בד בבד עם עלייה בגיל הלידה הראשונה והתרחבות ההשכלה בקרב נשים, לפחות באוכלוסייה היהודית.
המשמעות כאן היא מטלטלת – בניגוד לנורמות העולמיות, שם נשים נישאות בגיל מבוגר יותר והן משכילות יותר והפריון שלהן נמצא בירידה, הרי שבישראל המצב הוא הפוך. גם הנשים מתחתנות בגיל מאוחר יותר, גם הן משכילות יותר, גם הלידה הראשונה מתבצעת בגיל מבוגר יותר, וגם חל גידול בשיעורי הפריון והילודה.
אלא שהבשורות הדמוגרפיות אינן רק בחזית הילודה. גם בצד השני של מסלול החיים נראה שישראל נמצאת במצב טוב ושפיר, כשתוחלת החיים הממוצעת של הישראלים נכון לשנת 2020 עומדת על 83 שנים, מקום שישי בעולם.
הגידול באוכלוסיית המדינה לאורך השנים הוא לא פחות מפנטסטי, יש מי שיאמרו שמדובר על נס שקרה לעם היהודי, שקם כמו עוף החול לאחר השואה, מוכה וחבול, ופורח וצומח בקצבים מדהימים. בשנת 1948 אוכלוסיית ישראל עמדה על 806 אלף תושבים; ביום העצמאות ה-25, בשנת 1973, עמדה אוכלוסיית ישראל כבר על 3.33 מיליון תושבים; ביום העצמאות ה-50, בשנת 1998, עמדה אוכלוסיית ישראל על 6.04 מיליון תושבים; וביום העצמאות ה-73, כיום בשנת 2021, אנו כבר נמצאים על 9.31 מיליון תושבים. מי שחושב שהמנוע הזה של צמיחת ישראל הולך להפסיק – כנראה טועה ומטעה.
הערים בישראל גדלות
התוצאה של הגידול הזה שאנו חווים הוא שהערים בישראל גם הן הולכות וגדלות, חלקן כבר גדולות בסדרי גודל בינ"ל, דוגמת ירושלים או תל אביב-יפו. נכון לסוף שנת 2019 עולה מנתוני הלמ"ס כי לא פחות מ-16 ערים מכילות יותר מ-100 אלף תושבים: ירושלים (936,047 תושבים), תל אביב-יפו (461,352 תושבים), חיפה (285,542 תושבים), ראשון לציון (254,238 תושבים), פתח תקווה (248,005 תושבים), אשדוד (225,828 תושבים), נתניה (221,850 תושבים), באר שבע (209,683 תושבים), בני ברק (204,616 תושבים), חולון (195,696 תושבים), רמת גן (163,301 תושבים), אשקלון (144,153 תושבים), רחובות (143,912 תושבים), בת ים (128,742 תושבים), בית שמש (124,797 תושבים) וכפר סבא (101,595 תושבים).
על קו הזינוק לחצות את קו 100 אלף התושבים גם נמצאות – הרצליה (97,587 תושבים), חדרה (97,199 תושבים), ומודיעין-מכבים-רעות (93,266 תושבים).
המשמעות של הנתונים הללו היא לא פחות מאשר מטלטלת. ערים שהיינו רגילים לחשוב עליהן כיחסית קטנות או אינטימיות, וככה הן עדיין נתפסות וממוצבות, תפסו תאוצה בשנים האחרונות, והן גדלות בקצבים מהירים. צריך להדגיש, כי עיר בסדר גודל של יותר מ-200 אלף תושבים הינה עיר גדולה גם בקנה מידה בינ"ל, ונכון לסוף 2019 היו 9 ערים כאלו כאן בישראל.
צפי: שנת 2065 – 20 מיליון תושבים
כול הנתונים הללו הם רק פתיח לתחזית של אוכלוסיית ישראל לשנים הבאות, וכאן מגיעה הבשורה הגדולה באמת. כי כול מה שאנו רואים בתחום של גידול האוכלוסייה בשנים האחרונות יהיה כאין וכאפס לעומת הצפי שאנו רואים בתחזיות לעשורים הבאים. הגידול הינו אקספוננציאלי, מונח שנכנס לעולמנו במהלך שנת הקורונה – והוא מבטא גידול שהוא יחסית לא מורגש בתחילת הדרך, אך הולך ותופס תאוצה ומומנטום בהמשכה. זה בדיוק המצב שאנו חווים בישראל בתחום גידול האוכלוסייה. בקצב גידול של 1.7% לשנה בצורה ממוצעת, אנו הולכים לראות בעשורים הבאים גידול מעריכי בכמויות האוכלוסייה של ישראל.
תחזית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צופה כי אוכלוסיית ישראל תצמח מ-9.3 מיליון תושבים כיום, ל-10 מיליון תושבים בסוף שנת 2024, ל-15 מיליון תושבים בסוף שנת 2048, ול-20 מיליון תושבים בסוף שנת 2065.
בסוף שנת 2015 מספר הילדים עד גיל 14 היה 2.4 מיליון. הם צפויים למנות כ-3.7 מיליון בסוף 2040, ו-5.5 מיליון בסוף 2065.
בסוף שנת 2015 מספר האנשים בגילאי העבודה העיקריים (25-64) היה 3.9 מיליון. קבוצה זו צפויה למנות כ-5.6 מיליון בסוף שנת 2040, ו-8.3 מיליון בסוף 2065.
בסוף שנת 2015 אוכלוסיית בני 65 ומעלה מנתה 939 אלף. אוכלוסייה זו צפויה למנות 1.9 מיליון בסוף שנת 2040, ו-3 מיליון בסוף שנת 2065.
המספרים האלו הם לא פחות מאשר מדהימים. שנים דיברו על הקטר של כלכלת ישראל. בעבר הרחוק על הפרדסנות, בעבר היותר קרוב וההווה מדברים על ההיי-טק. אבל למעשה, הקטר של ישראל ושל המשק הישראלי הוא בעצם הרחם הישראלית, זו שמביאה לגידול האוכלוסייה, מצמיחה את הדורות הבאים של סטארט אפיסטים, מתכנתים, מהנדסים ויזמים.
ואיך כול זה קשור לנדל"ן?
וכעת נחבר את הנקודות כולן – את נתוני הגידול של אוכלוסיית ישראל יחד עם המציאות הנדל"נית אותה אנו חווים. כול מי שלמד כלכלה יודע שבשיעור הראשון מדובר על עקומות ההיצע והביקוש. זהו הבסיס לכול הכלכלה העולמית. על מנת שמחירים יתאזנו יש צורך במפגש בין עקומת ההיצע והביקוש. את הטור הזה הקדשנו לצד אחד של העקומות הללו – לעקומת הביקוש, ואנחנו רואים שהביקוש לדירות במדינת ישראל הוא כמעט אינסופי. אין שום תרחיש בו הביקוש יפחת או ידעך, אלא הוא רק הולך ומתעצם ככול שחולפות השנים. אפשר לדכא אותו לפרקי זמן מסויימים באמצעים מלאכותיים, אך סופו שהוא יתפרץ, כי בסופו של יום כול אדם, כול משפחה וכול משק בית זקוקים לקורת גג, זהו הצורך הכי בסיסי לצד אוויר ומזון. כמעט כול צורך אחר ניתן לדחות, אך ללא קורת גג אין חיים, בטח לא חיים שאנו מחשיבים אותם כראויים ומכבדים.
מהצד השני ניצבת עקומת ההיצע. לא עסקנו הפעם לעומק בצד ההיצע, המדבר על קצב אספקת הדירות הדרוש כדי לקיים איזון כדי שמשפחת ישראלי תוכל לרכוש דירה במחירים סבירים וברי השגה. נאמר רק כך, המודל של פרופ' צבי אקשטיין, חזאי מחירי הנדל"ן הטוב והמקצועי בישראל, מעריך כי כדי לענות על הביקושים מדינת ישראל צריכה לבנות מדי שנה ובאופן רצוף 60 אלף דירות מדי שנה, ומעבר לכך עוד 20 אלף דירות בשנה לעשור הקרוב כדי לפצות על המחסור שכבר נוצר. בפועל, קצב התחלות הבנייה בישראל עומד על סביב ה-50 אלף דירות בלבד. יתירה מכך, תהליכי התכנון הינם מסורבלים וארוכים. תהליך ייצור דירה כולל: בדיקת היתכנות והגשת תכנית למחוזות (6 שנים), הכנת תכנית פיתוח ופרסום מרכז שיווק (2-4 שנים), דיונים בוועדה המקומית ומתן היתר בנייה (3 שנים), ובנייה בפועל (3 שנים). סך הכול – בין 14 שנים ל-16 שנים נמשך תהליך הייצור של דירה בישראל, והמשמעות היא שהתכנון היום צריך להיות צופה פני עתיד היישר אל המחצית של העשור הבא. האם קיימת מדיניות תכנון כה ארוכת טווח במדינת ישראל? לעניות דעתי – התשובה היא שלילית.
וכאן הכול מתחבר. הביקושים קשיחים, מתעצמים, וגדלים ללא הפסקה. ההיצע דל ולא מספיק. התוצאה שאנו מקבלים גם ערב יום העצמאות ה-73 למדינת ישראל היא שהשקעת נדל"ן בסבירות גבוהה למדי הינה השקעה סולידית וטובה. כאשר אנו צופים פני עתיד, ועזבו רגע את רעשי הרקע היומיומיים של החדשות והנתונים השוטפים, אנחנו רואים שדירה היא סחורה המצויה במחסור כבר היום, והיא עומדת להיות סחורה במחסור חריף עוד יותר בעתיד. העתיד של מדינת ישראל הוא ורוד, המדינה תמשיך לשגשג ולצמוח, ולדעתי הצנועה – השקעה בדירה בעת הזו תוביל לעצמאות כלכלית-אישית, ותגוון את ההשקעה של אלו החוסכים לזקנה ולפנסיה.
ובנימה אישית - אני גאה לעבוד בענף הנדל"ן, אנחנו אלה שמספקים את קורת הגג לתושבי הארץ הזו, אנחנו אלה שנאבקים כדי להוציא לפועל את הפרויקטים שיספקו את הקן הביתי של תושבי ישראל בעתיד, ואנחנו אלה שלא מתפשרים וחותרים לספק לישראלים את המצרך הבסיסי כול כך לחייהם ואיכותם. בעידן של ימינו, בשנת 2021, עבודה בענף הבנייה והנדל"ן היא לא פחות מאשר ציונות מודרנית, וזהו אות גאווה לכול העוסקים בתחום.
בהזדמנות זו - נאחל חג שמח, יום עצמאות שמח, שנזכה לשפע של פרויקטים, ושמדינת ישראל תדע להתמודד עם אתגרי הגדילה שלה בתבונה, מתוך שיקול דעת, ובשום שכל.
