אסף מודד את המדד – מהדורת פברואר 2022
והפעם – מה הקשר בין אינפלציה, הנשיא רייגן, אוליביה ניוטון ג'ון ונדל"ן?
תהיו איתי.
אבל נתחיל בהתחלה - מה היה לנו במחירי הדירות? אנו מצויים בעיצומו של גל עליות מחיר.
על פי נתוני הלמ"ס, שהתפרסמו אתמול (יום ג', 15.2), עולה כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2021 – דצמבר 2021 לעומת מחיר העסקאות שבוצעו בחודשים אוקטובר 2021 – נובמבר 2021, מחירי הדירות עלו ב-1.5%. שיעור עליית מחירי הדירות ב-12 החודשים האחרונים היה בשיעור 11.3%. מדד מחירי הדירות החדשות בתקופה הזו עלה בשיעור 1%, ומחירן בשנה האחרונה עלה בשיעור 11.6%.
כדאי לשים לב החודש לזינוק החד במדד מחירי תשומות הדיור, שעלה בשיעור של 0.8%. זה לא צריך להפתיע אף אחד, במיוחד לאור העובדה שמוצרים רבים הנכללים במדד זה הם מיובאים, ותלויים בשרשרת האספקה העולמית הנמצאת במצב של קריסה.
מספר דוגמאות לעליות מחיר בולטות במדד התשומות – בטון מובא (6.1%), טיט (6.1%), מעליות (5.7%), מוצרים אחרים מבטון (5.2%), מתקני חוץ (5.1%), מדרגות (4%), מוצרים מוגמרים מאלומיניום ופלסטיק (2.7%), ברזים (2.6%) ומלט (2.1%).
כעת נעבור לחלק המרכזי של סקירתנו החודשית – כיצד העלאת ריביות יכולה להשפיע על ענף הנדל"ן?
רק בסוף השבוע האחרון התפרסם מדד המחירים לצרכן בארה"ב, ועלה ממנו כי האינפלציה האמריקאית מצויה בשיא של 40 שנה – זינקה בינואר בשיעור של 7.5% בחישוב שנתי. שיאי אינפלציה כאלו לא נראו בארה"ב מאז 1982. זה היה כול כך מזמן, שרק לצורך המחשה - הנשיא רייגן ואשתו ננסי השתכנו אז בבית הלבן, ברז'נייב ניהל את ברית המועצות מהקרמלין, פול מקרתני וסטיבי וונדר שרו את Ebony and Ivory ואוליביה ניוטון ג'ון נבחרה לזמרת השנה.
בעיות ייצור ומחירי אנרגיה.
40 שנה חלפו והעולם התרגל לסביבות אינפלציה נמוכות ומנוהלות, אלא שהסדר העולמי הזה קורס כמו מגדל קלפים למול עינינו. לא רק ישראל מתמודדת עם עליות מחירים ויוקר מחיה, אלא המגמה היא עולמית, ויש לה אינספור של סיבות.
הקורונה וההשלכות שלה, שכוללות בין השאר את ההזרמה של טריליוני דולרים לכלכלות כחלק מניהול משבר הקורונה ופיצוי לתעשיות שלמות בגין הסגרים ומגבלות הקורונה. עוד ראינו את שבירת שרשראות האספקה והלוגיסטיקה, בתוספת מחסור חריף בידיים עובדות – שהובילו לפגיעה בייצור התעשייתי. מנגד הביקושים רק גדלים. אנשים רבים בעולם נמנעו מרכישות גדולות לאורך הקורונה, כסף רב נחסך בתקופת הסגרים וגלי הקורונה, והוא נשפך עכשיו לשוק בצורה של ביקושים. כאמור, אלו נתקלים בהיצע נמוך של מוצרים – והתוצאה היא עליות במחירי המוצרים, כמו גם בעיות באספקתם. דוגמא - לא יודע מי מכם התעניין ברכישת רכב חדש – זמני האספקה הם חודשים רבים קדימה, בחלק מהמקרים אפילו שנה קדימה.
גם העלייה במחירי האנרגיה קשורה באופן חלקי לפחות ליציאה מגל האומיקרון והחזרה האיטית לשגרה, מה שמוביל להתרחבות הפעילות במשק, ואיתו גם גדל הביקוש לדלקים. בתחילת דצמבר, כאשר החל גל האומיקרון, היה מחיר חבית נפט 73 דולרים, ואילו היום עומד מחירה של אותה חבית נפט על כ-93 דולרים, עלייה דרמטית של 27% בפרק זמן של כחודשיים. לכך כמובן יש גם להוסיף את רוחות המלחמה המנשבות בגבולות רוסיה-אוקראינה ולשרשרת דומינו עולמית שתוביל למשבר מדיני-צבאי כלל עולמי, שגם הוא יכול להיות מתורגם לעלייה נוספת של מחירי האנרגיה – בטח כאשר רוסיה היא אחת הספקיות הגדולות בעולם של נפט וגז טבעי.
ציפייה לפעולה של הפד האמריקאי.
הפד האמריקאי, הבנק המרכזי של ארה"ב, נקט עד היום בגישה מאוד מרחיבה לנוכח משבר הקורונה, שכללו הזרמה כספית מאסיבית לכלכלה האמריקאית ושמירת ריבית נמוכה, שמטרתה לסייע לכלכלה להמשיך לנוע למרות המשבר הבריאותי. אלא שמדיניות זו כבר אינה באה בחשבון, והסימנים המעידים הם שלנוכח העלייה החדה באינפלציה כבר במרץ הקרוב יניע הפד האמריקאי מהלך של העלאות ריבית אגריסיביות, שמטרתן לצנן את השוק, להפחית את הביקושים, ולהביא להורדת האינפלציה.
שוק ההון האמריקאי, ובעקבותיו גם בעולם, כבר מגלמים בתוכם העלאות ריבית כאלו, וסביבות הריבית של האג"ח כבר מצויות בעלייה. שבוע שעבר התשואה על אג"ח ממשלתי אמריקאי ל-10 שנים זינקה למעל 2%, הרמה הגבוהה ביותר מאז אמצע 2019. גם שווקי המניות סופגים מהלומה, שכן ציפיות העלאת הריבית מורידה גם את האטרקטיביות של המניות.
חזרה לישראל.
בישראל האינפלציה עלתה באופן מתון ביחס לעולם. לאורך שנת 2021 עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור 2.8% בלבד. למה אני משתמש במונח בלבד? אומנם מדובר בשיא של יותר מעשור, אבל מדובר על חלקיק מהאינפלציה אותה חווה ארה"ב, אבל גם הרבה פחות ממדינות מפותחות נוספות. בבריטניה עמדה האינפלציה על 5.4%, ובגרמניה על 5.3%. כך שבהשוואה לעולם מצב האינפלציה בישראל הוא בין המשופרים, ואין איבוד שליטה על האינפלציה, גם בזמנים של לחץ אינפלציוני עולמי.
אולם ישראל אינה אי בודד, וגם אם מצבה טוב יחסית, היא לגמרי תלויה במגמות העולמיות שסביבה. כאשר סביבת הריבית תעלה בשווקים הגדולים בעולם, גם בישראל יעלו הריביות, ואת תחילתה של מגמה זו כבר ניתן לראות בשווקי האג"ח והמשכנתאות. כך לדוגמא, נבחן את ביצועי אג"ח ממשלתית לא צמודה למדד מסוג שחר ל-10 שנים. נכון לסוף 2021 התשואה שניתן היה לקבל בה עמדה על 1.25%, בעוד נכון לסוף ינואר היא כבר טיפסה ל-1.55%, עלייה של 30 נקודות בסיס, וכ-25%. גם הריבית על המשכנתאות נמצאת בעלייה דומה, וזו עלתה בכמה עשיריות האחוז, והיא נובעת בעיקר מהציפייה בשווקים מהעלאת הריבית בארה"ב, מה שעשוי להביא להעלאת ריבית גם בישראל.
חזרה לנדל"ן.
הציפייה של רואי השחורות הן שעם תחילת המגמה של העלאת הריביות נראה גם ירידה במחירי הנדל"ן. על פי המודלים הקלאסיים של רואי השחורות - העלאת הריבית תצנן את השוק, תוריד את הביקושים, ותגרום להתמתנות של המחירים, ואולי אף להורדתם.
אלא שכאן צריך להכניס את ה-אקס פקטור הישראלי. הגידול המעריכי באוכלוסייה אל מול ההיצע הנמוך. על החלק של הגידול באוכלוסייה דיברתי רבות, ואני רק אומר בקצרה – בראש השנה האחרון (ספטמבר 2021) עמדה אוכלוסיית ישראל על פי נתוני הלמ"ס על 9.391 מיליון נפש. בסוף שנת 2021 עמדה אוכלוסיית ישראל על 9.449 מיליון נפש, גידול של 58,000 תושבים בתקופה קצרצרה של מספר חודשים, דומה להיקף האוכלוסין של עפולה, שמספר תושביה 59 אלף נפש. זאת אומרת, בזמן שעצמנו עין לשנייה, גדלה אוכלוסיית ישראל בסדר גודל של עוד עיר שלמה בגודל בינוני. אין לזה אח ורע בעולם כולו, וזה משנה את כול המודלים הקלאסיים המוכרים לנו על היצע וביקוש בתנאים מוניטריים משתנים.
מהצד השני, ההיצע לא גדל. בנק ישראל מעריך שכדי שנראה התחלה של התמתנות בעליות המחירים יש להזניק את היקף התחלות הבנייה ל-60 אלף יח"ד לשנה וזאת על פני מספר לא מבוטל של שנים. אנחנו לא שם. השנה אולי נראה התחלה של התעוררות בהתחלות הבנייה, לפחות יש לקוות כך, בעקבות העברת התקציב והתמקדות שמבצעים משרדי הפנים, השיכון והאוצר על הגדלת מלאי הדירות בשוק.
אולם פה צריך לקחת בחשבון אלמנט נוסף – סביבת הריבית העולה תשפיע לא רק על צינון החשק של מר וגברת ישראלי ברכישת דירה, אלא הם יצננו גם את הרצון של מר ישראלי הקבלן ליטול סיכונים. ככול שסביבת הריבית תעלה, כך יתייקר המימון של פרויקט נדל"ן, ויחד איתו גם יפחתו כמות הפרויקטים שיוציאו אותם קבלנים ויזמים לשיווק. התוצאה – הפחתה נוספת של התחלות הבנייה, והמשך המגמה של ביקוש קשיח מול היצע מצומצם.
לסיכום.
2022 מסתמנת כשנת מפנה בכול מה שנוגע למגמת הריבית בעולם ובישראל. אולם בניגוד לתורה הקלאסית בה העלאת ריבית מביאה לצינון הביקוש לנדל"ן, הרי שבישראל ישנם גורמים ייחודיים שיכולים לתמוך במחירי הנדל"ן גם בזמן שמגמת הריבית משתנה.
מדובר על קרב בין שני וקטורים מנוגדים – דומה להורדת ידיים – בין הריבית מהצד האחד, וההיצע הדירות הנמוך בישראל מהצד השני. כלל לא בטוח שנראה את התוצאות של הקרב הזה במהלך 2022, בהחלט ייתכן שהקרב הזה לא יוכרע, והוא ילווה אותנו לאורך השנה פלוס הקרובות.
אני אהיה כאן לתת את הפרשנות שלי ולעקוב אחרי התגלגלות הקרב בין שתי המגמות המנוגדות גם בחודשים הקרובים.
