נסיעה בלי בלמים בקסטל, הפוך גוטה הפוך ופיתרון מחוץ לקופסא לצינון השוק (סעיף 5 ו 6 למטה, קראו וחוו דעתכם??) הכל בכהנר מודד את המדד מהדורת אוגוסט לוהטת במיוחד.
"כהנר מודד את המדד". סקירה חודשית-אישית של שוק הנדל"ן. מדד יולי 2021.
אלו שגדלו פה בשנות השמונים זוכרים את הפרסומת של משרד התחבורה בה רואים נהג משאית שעוצר לבדיקת בלמים בעליות של ירושלים ומגלים שהם אינם פעילים. התגובה של הנהג הייתה – "לנסוע בלי בלמים בקסטל?". חברות וחברים, שוק הנדל"ן הישראלי כרגע נוסע בלי בלמים בקסטל. תיכף ניגע בנקודות כולן.
גם נתייחס לניגון שחוזר כמו תקליט שרוט להדיר את המשקיעים משוק הנדל"ן - "הפוך, גוטה, הפוך" אמר אלטמן הקטן בסרט האלמותי מציצים.
תיכף ניגע בהכול, תהיו איתי.
"כהנר מודד את המדד". סקירה חודשית-אישית של שוק הנדל"ן. מדד יולי 2021.
אלו שגדלו פה בשנות השמונים זוכרים את הפרסומת של משרד התחבורה בה רואים נהג משאית שעוצר לבדיקת בלמים בעליות של ירושלים ומגלים שהם אינם פעילים. התגובה של הנהג הייתה – "לנסוע בלי בלמים בקסטל?". חברות וחברים, שוק הנדל"ן הישראלי כרגע נוסע בלי בלמים בקסטל. תיכף ניגע בנקודות כולן.
גם נתייחס לניגון שחוזר כמו תקליט שרוט להדיר את המשקיעים משוק הנדל"ן - "הפוך, גוטה, הפוך" אמר אלטמן הקטן בסרט האלמותי מציצים.
תיכף ניגע בהכול, תהיו איתי.
ראשית לנתונים:
1. עוד חודש של עליות מחירים – בחודשים מאי 2021 – יוני 2021 עלו מחירי הדירות בשיעור של 0.6% ביחד לחודשים אפריל 2021 – מאי 2021. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור 7.7%, ולמעשה פרצו זה חודש שלישי ברציפות את קו ההתנגדות הראשון של 5%, ואנו דוהרים בואכה קו ההתנגדות השני של עליית מחירים שנתית דו-ספרתית. אני חושב שאלו העוקבים אחרי הכתיבה של הסקירה הזו לאורך זמן לא מופתעים מגל עליות המחיר הזה (#כהנר_צדק).
2. עליות המחירים כמעט לאורכה ורוחבה של המדינה – בתקופת המדידה הנוכחית עלו המחירים בכול הארץ, למעט במחוז ירושלים. בפילוח לפי מחוזות נמצאו שינויי המחירים הבאים: צפון (1.5%), דרום (1%), מרכז (0.9%), חיפה (0.6%), תל אביב (0.2%) ובירושלים כאמור ירידה בשיעור 0.3%. מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, מאי 2021 – יוני 2021 לעומת מאי 2020 – יוני 2020, נראות עליות משמעותיות בכול המחוזות: צפון (11.6%!!), ירושלים (7.2%), תל אביב (7.1%), דרום (7%), חיפה (6.8%), ומרכז (6.6%).
3. מחירי התשומות לבניית מגורים ממשיכים לזנק – גם בחודש יולי 2021 ראינו עלייה במחירי התשומות, ואלו ממשיכות להוסיף ללחץ על מחירי הדירות, ובפרט אלו החדשות. בחודש יוני עלה מדד מחירי התשומות לבניית מגורים בשיעור של 0.3%, ומאז תחילת השנה העלייה במחירים מצטברת כבר ל-3.6% (מדובר על עליית מחירים ריאלית, שכן מדד המחירים לצרכן מאז תחילת השנה עלה בשיעור 2%).
4. עליות במחירי הדירות החדשות, "מחיר למשתכן" עוד מעט נעלמת – בתקופה הנסקרת מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור 3.2%!! במילים – שלושה אחוזים ושתי עשיריות האחוז!! מחירי הדירות החדשות עלו בשנה האחרונה בשיעור 9.2%!! שיעור העסקאות שבוצעו בדירות חדשות בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן) ירד מ-24.1% בתקופה הקודמת (אפריל 2021 – מאי 2021) ל-19.9% בתקופה הנוכחית, והתכנית עוד מעט נעלמת לחלוטין מנוף הנדל"ן הישראלי. נשאלת השאלה, מה יבוא במקומה כתכנית הדגל של ממשלת ישראל לתחום הדיור? והאם יילמדו הלקחים של "מחיר למשתכן" שעלתה לכלכלת ישראל מיליארדים רבים של שקלים, ורמת האפקטיביות שלה הייתה לא יותר מאשר של פלסטר.
5. שיאי מכירת דירות, שיאי נטילת משכנתאות – מנתוני הלמ"ס עולה כי בחודש יוני מספר הדירות החדשות שנמכרו הגיע ל-5,391 דירות לעומת 5,302 דירות בחודש מאי, גידול של 1.7%. בהשוואה ליוני 2020 מדובר על זינוק של 24%. עוד מלמדים הנתונים, כי בהשוואה של 12 החודשים האחרונים ל-12 החודשים שקדמו להם אפשר לראות עלייה בשיעור 33% בהיקף מכירת דירות חדשות. הנהירה למשרדי המכירות באה לידי ביטוי גם בשיאי נטילת המשכנתאות, כשבחודש יולי הנתון הזה עמד על 11.5 מיליארד שקלים, גידול של 76% ביחס ליולי אשתקד.
ועכשיו לפרשנות:
1. המשך עליות מחירים – קמה ממשלה חדשה, ונדמה כאילו השליטה על מחירי הדיור רק הולכת ומדרדרת. חשוב לומר, השפעתה של ממשלה חדשה אינה מיידית, וממשלה חדשה מן הסתם תביא תכנית לעצירת מחירי הנדל"ן, אך כרגע מה שאנו רואים זהו שוק שאם נחזור לאנלוגיה מתחילת המאמר שלנו, נראה כמו משאית שיורדת את הקסטל בלי בלמים. יש לקוות כי הממשלה החדשה תלמד מהתנהלותן של הממשלות הקודמות ב-20 השנים האחרונות, ותבוא לטפל בתחום הדיור בצורה יסודית ועמוקה בסיבות לעליות המחירים, שהן בראש ובראשונה הגדלת התחלות הבנייה, הסרת חסמים לבנייה, והגדלה של היצע הקרקעות (בין אם בשיווק קרקעות או בדרך של עידוד התחדשות עירונית).
2. האם נראה שוב הטלת מגבלות על משקיעי הנדל"ן? – את החלק הזה של הסקירה שלי אני רוצה להפנות לנושא של משקיעי הנדל"ן. שוב עם פרסום המדד עולים קולות להדיר את משקיעי הנדל"ן מהשוק, להעלות מיסים, ולגרום להפחתת הכדאיות בהשקעה בדירה. טעות חמורה לעניות דעתי. זו אותה מדיניות ישנה, שניסה אותה שר האוצר לשעבר כחלון, ולא השיגה את מטרתה. למה הדבר דומה? לכאב ראש כרוני שאדם סובל ממנו, והוא נוטל כדור אקמול להרגעת הכאב. לשעתיים ייפסק כאב הראש, אבל בסופו של דבר כאב הראש יחזור. אם לא תטפל בסיבות לכאב הראש, גם חבילת אקמול שלמה לא תעזור לך. ככה גם בשוק הנדל"ן. הפתרון של הדרת משקיעי הנדל"ן הוא פתרון קסמים, קל ונוח, אבל הוא אפקטיבי כמו אקמול לכאב ראש, בדיוק לשעתיים. הוא לא פותר את בעיות היסוד של הענף, ולא יביא למזור אמיתי לשוק.
3. הדרה של משקיעי הנד"ן רק תזיק לשוק – צריך להבין, השקעה בנדל"ן הינה השקעה לגיטימית, שעבור אנשים רבים היא גם ההשקעה שלהם לפנסיה. השקעה בנדל"ן מזרימה לענף שלנו מיליארדי שקלים שמניעים אותו, תורמת יחידות דיור חדשות למלאי הדיור בישראל, ומוסיפה יחידות דיור לענף השכירות בישראל, ובכך תורמת ליציבות שלו. כול פגיעה במשקיעי הנדל"ן תוביל להקטנה נוספת של התחלות הבנייה בישראל, תאט קצב התקדמות של פרויקטים, ותגרום להקטנת ההיצע גם לשוק השכירות.
4. צריך לחשוב מחוץ לקופסא – כן, לחשוב מחוץ לקופסא, לחשוב על פתרונות שעוד לא ניסינו, לא לגשת מיד לפתרונות הישנים אך הלא אפקטיביים ואולי אף המזיקים. חשיבה כזו מחוץ לקופסא צריכה להיות כזו שמצד אחד רותמת את כספם של משקיעי הנדל"ן על מנת להגדיל את היקף התחלות הבנייה בישראל, אך מצד שני מפחיתה את התחרות על הדיור עם הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור.
5. הפתרון שלנו - הפתרון שאנו מציעים אותו טרם נוסה בישראל, ואני ממליץ לחשוב עליו. אם ישנה כוונה להטיל מס על משקיעי הנדל"ן אז לא לעשות זאת באופן כולל, כזה שיפגע בשוק הנדל"ן, אלא לעשות את המהלך בצורה יותר ממוקדת. המטרה שלנו היא לא להדיר לגמרי את משקיעי הנדל"ן, אלא רק מהמקומות שבהם מתקיימת תחרות ישירה עם הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. אנחנו רוצים להמשיך ליהנות מהגדלת היצע הדירות החדשות שכספי משקיעי הנדל"ן מציע, אך במקביל להפחית את הכדאיות להתחרות עם זוגות צעירים בשוק הנדל"ן.
6. איך לעשות זאת? - הדרך לעשות זאת היא על ידי הגדלת המיסוי על רכישת משקיעים בשוק הדיור יד שנייה, מהלך שינתב את משקיעי הנדל"ן לשוק הדירות החדשות, ויתרום להגדלת היצע הדיור והגדלת התחלות הבנייה. דירות יד שנייה שעוברות לידיים של משקיעי הנדל"ן אינן תורמות להגדלת היצע הדיור בישראל, ואילו דירות חדשות הן התוספת ששוק הדיור זקוק לו כדי לעמוד בביקושים. לכן ההצעה שלנו היא כזו, להפחית כדאיות למשקיעי הנדל"ן לרכוש דירות בשוק היד שנייה, דבר שיפחית את התחרות עם זוגות צעירים ומשפרי דיור. במקביל, לא להגדיל את הנטל של משקיעי הנדל"ן בשוק הדירות החדשות, וכך להפנות את ההשקעות שלהם על מנת להגדיל את היצע הדיור בישראל.
לסיכום – אחרי עשרות שנים שמדינת ישראל מנסה את אותם רצפטים ומקבלת עוד מאותו הדבר בדמות גלי עליות מחירים, הגיע הזמן לחשוב מחוץ לקופסא, והכי חשוב – לחזור לבייסיק, לפתוח את השוק לבנייה, להגדיל את כמות התחלות הבנייה, להבין שמדינת ישראל גדלה, והגדילה הזו תלווה בכאבי גדילה. שום הדרה של מגזר זה או אחר משוק הנדל"ן לא תעזור, טיפול אובססיבי בצד הביקוש לבדו לא עזרה בעבר ולא תעזור גם בעתיד. פה נדרש לטפל סוף-סוף בצד ההיצע, לשחרר חסמים, ולתת סוף-סוף לקבלנים לעבוד. אולי ננסה את זה פעם אחת?
