ולפינתנו החודשית, ב3 ימים דיליי...
"כהנר מודד את המדד" בה אנו מנתחים את מצב שוק הנדל"ן תוך בחינה של נתוני המדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
והפעם הנתונים מעניינים במיוחד – וזאת על רקע השאלה המלווה את הענף בחודשים האחרונים – כיצד משפיעה ההתמודדות עם מחלת הקורונה על ענף הנדל"ן?
הבשורה העולה מהנתונים – שוק הנדל"ן חי ובועט. אנשים עדיין זקוקים לקורת גג מעל ראשם. הקורונה לא שינתה עדיין את האקסיומה הזו.
תהיו איתי, הנתונים מרתקים ומפתיעים.
ניתוח שלי את המצב מיד בסיום הצגת הנתונים:
נתחיל בהצגת הנתונים:
1. בחודשים מרץ – אפריל 2020 עלו (כן, גבירותי ורבותי, בעיצומו של הסגר שהוטל על ישראל) מחירי הדירות בשיעור של 0.1% ביחס לחודשים פברואר – מרץ 2020.
2. בראייה שנתית – עלו מחירי הדירות במהלך 12 החודשים האחרונים בשיעור של 3.5%.
3. בבחינה על פי מחוזות – שלושה מחוזות הפתיעו במיוחד בהסתכלות הדו-חודשית – מחוז חיפה עם שיעור עליית מחירים של 0.4%, מחוז צפון עם שיעור עליית מחירים של 0.4%, ומחוז ירושלים עם שיעור עליית מחירים של 0.3%.
4. תל אביב עדיין המלכה – עם שיעור עליית מחירים של 6% במהלך 12 החודשים האחרונים.
5. תכנית "מחיר למשתכן" מתאדה – מדד מחירי הדירות החדשות עלה בחודשים מרץ – אפריל 2020 בשיעור – שימו לב – של 1.7%!! כמות העסקאות שנעשו בתמיכה ממשלתית ("מחיר למשתכן") היוו 33% בלבד מכלל העסקאות, זאת בהשוואה ל-38% מכלל העסקאות שבוצעו בתמיכה ממשלתית בחודשים קודמים. המשמעות כאן היא כפולה – האחת, תכנית מחיר למשתכן קורסת לתוך עצמה; השנייה, מחירי הדירות החדשות שאינן בתמיכה ממשלתית – מחירן עלה בשיעור גבוה בהרבה מאשר 1.7%, ואלמלא הגורם הממתן של מחיר למשתכן סביר להניח שהיינו רואים עליית מחיר בשיעור שנע בין 2.5% ל-3% במחירי הדירות החדשות. וזאת במהלך חודשיים בלבד – וחודשיים שהיו השיא של הסגר וההתמודדות עם מחלת הקורונה.
6. מדד שכר הדירה – נותר ללא שינוי במהלך חודש מאי 2020.
ולפרשנות:
1. השוק יציב – בעיצומו של המשבר הבריאותי החמור ביותר עימו מתמודדת מדינת ישראל מאז היווסדה, והעולם ב-100 השנים האחרונות, ובניגוד לכול התחזיות המוקדמות – אנחנו רואים ששוק הנדל"ן בישראל שומר על יציבות – עם עליות מחיר במחירי הדירות, במחירי הדירות החדשות, ואפילו מחירי שכר הדירה עלו בהסתכלות דו-חודשית. יציבות זו הינה תוצאה של הקרב המותח בין עקומות הביקוש וההיצע – מצד אחד סגר ומשבר כלכלי שמצננים את השוק, ומנגד ביקוש אדיר שלא נפסק לדירות. אני מחזיר אתכם לקביעה שלי בתחילת הפוסט הזה – אנשים זקוקים לקורת גג מעל ראשם, וגם בעיצומו של המשבר הם חייבים מקום מגורים. זו הסיבה שעד עתה (ואני מדגיש, עד עתה, כי נביא אני לא) טרם ראינו התממשות של תרחישי אימים בכול הנוגע לשוק הדיור בישראל.
2. עקומת הביקוש – כדי לקבל קנה מידה של הביקושים צריך רק להעיף מבט על נתוני גידול האוכלוסייה בישראל. מאז סוף דצמבר 2019 ועד סוף אפריל 2020 גדלה אוכלוסיית ישראל ב-48,100 נפשות, שיעור גידול של 0.52%, וזאת במהלך 4 חודשים בלבד. מדינת ישראל גדלה, האוכלוסייה שלה מתרבה, ומה שלא מתרבה הוא כמות הדירות הזמינות, ואת העובדה הזו עד עתה גם הקורונה לא הצליחה לשנות.
3. לא לעצור את החיים – בנימה מאוד אישית אני כותב, שעצוב לי על אותם זוגות צעירים (או זוגות בוגרים), שהיו על סף חתימה על רכישת דירה, ועצרו הכול עד שייראו לאן נושבת הרוח. מאוד יכול להיות שעד שהם יבינו לאן נושבת הרוח, אז הדירה שעליה הם חלמו או שאפו כדי לממש בה את חייהם (או להשקיע בה לטובת עתידם), תישא אותה הרוח הלאה והיא כבר לא תהיה בהישג ידם. כך לדוגמא, העלייה במחירי הדירות החדשות (שאינן במסגרת מחיר למשתכן) משקפות עליית מחיר בשיעור עשרות אלפי שקלים, והמחיר שלהן עלה תוך כדי ובמהלך משבר הקורונה, אף אחד לא ציפה את זה, אבל זה קרה. לכן, המלצתי לכם חברים יקרים – אל תעצרו את החיים.
לסיכום,
חודש מאי ויוני אנחנו רואים חזרה של הציבור למשרדי המכירות, בטח כאשר מדובר בדירות באיזורי הביקוש – דוגמת תל אביב, בה אנו פעילים. המלאי מוגבל, הביקוש קשיח, ואת התוצאה ראינו בנתוני הלמ"ס.
לקריאת פוסט הפייסבוק לחץ כאן
