ולפינתנו החודשית "כהנר מודד את המדד" בה אנו מנתחים את מצב שוק הנדל"ן תוך בחינה של נתוני המדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
והפעם בסימן חגיגי - ממשלה חדשה.
בקצרה: הבשורה מהנתונים,
1. שוק הנדל"ן חי, גם אם חטף צינון קל;
2. על הממשלה החדשה. לפעול כדי להשיב את המשקיעים לשוק.
תהיו איתי להרחבה:
נתחיל,
1. בחודשים פברואר – מרץ 2020 עלו (כן, עלו) מחירי הדירות בשיעור של 0.6% ביחס לחודשים ינואר – פברואר 2020.
2. בהסתכלות שנתית – עלו מחירי הדירות בשיעור של 4.2% במהלך 12 החודשים האחרונים.
3. בהסתכלות על פי מחוזות – שני המחוזות עם שיעור העלייה הדו-חודשי הגבוה ביותר היו מחוז מרכז (0.8%) ומחוז תל אביב (0.7%).
4. תל אביב עשתה חיל גם בהסתכלות שנתית – עם שיעור עלייה של 6.6% במהלך 12 החודשים האחרונים.
5. מדד מחירי הדירות החדשות עלה בחודשים פברואר – מרץ 2020 בשיעור של 1% ביחס לחודשיים הקודמים. זאת למרות שכ-40% מכלל הדירות החדשות נמכרו במחיר מסובסד כחלק מתכנית "מחיר למשתכן".
6. ועכשיו לצינון שחטף השוק כתוצאה מנגיף הקורונה - במדד לחודשים פברואר – מרץ 2020 נרשמו 9,800 עסקאות, זאת בהשוואה ל-12,300 עסקאות בחודשים ינואר – פברואר 2020 ו-13,800 עסקאות בחודשים דצמבר 2019 – ינואר 2020.
7. מדד שכר הדירה – מדד זה הינו חלק ממדד המחירים לצרכן – וזה הראה במהלך חודש אפריל ירידה של 0.4%. לכאורה אפשר אפילו לומר, ירידה של 0.4% בלבד, זאת בהינתן שמדובר על חודש השיא של הסגר והגבלות התנועה, במספרי המפוטרים והיוצאים לחל"ת.
ועכשיו לפרשנות שלנו את הנתונים:
1. השוק חי – הנתונים אינם מלאים עדיין, ומרביתם מתייחסים עדיין לערב המשבר ותחילתו, אבל אפשר לומר שביחס להיקף המשבר הרי ששוק הנדל"ן מפגין נכון לעכשיו יציבות יחסית. נכון, מספר העסקאות קטן ביחס לחודשים הקודמים, אבל עדיין אנחנו רואים שכמעט 10,000 עסקאות בוצעו בתקופה שחלק ניכר ממנה כבר היינו בתנאים של הגבלות תנועה וסגר מוחלט. אם נוסיף לכך את היקף המשכנתאות הפנומנלי שנלקח בחודש מרץ – בהיקף של 8.7 מיליארד שקלים, 40% יותר מהיקף המשכנתאות שנילקח בחודש פברואר. זהו שוק שללא ספק מראה סימני חיים רציניים.
2. השוק יציב – נכון לעכשיו השוק גם מפגין יציבות. יש פחות עסקאות, אך על בסיס הנתונים שבידינו כעת המחירים לא רק שלא ירדו, אלא ראינו עליית מחירים משמעותית בהיקף דו-חודשי של 0.6%. אנחנו לא יודעים מה יהיה ההמשך – אבל אנחנו כן רואים שביחס להיקף הסופה המטלטלת שעוברת הכלכלה העולמי והמקומית – שוק הנדל"ן בישראל מראה בסך הכול יציבות ועמידות. גם במחירי השכירות – ראינו ירידה קלה באפריל של 0.4%, בשיאו של הסגר, בשיאם של גלי היציאה לחל"ת, בקרב האוכלוסייה שהכי רגישה למחירי השכירויות, ועדיין היקף הירידה במחיר היא מזערית, בטח בהשוואה להיקף המשבר.
3. להחזיר את המשקיעים לישראל – אנחנו רואים שעיקר ההצטננות נכון לרגע זה מקורה בקיטון במספר העסקאות. כדי שההצטננות לא תהפוך חלילה וחס לדלקת ריאות חריפה נדרשת הממשלה החדשה לנקוט בצעדים להחזרת ולעידוד משקיעי הנדל"ן לשוב לשוק הישראלי. אנחנו כתבנו כאן לאורך השנים והזהרנו – שהדרת המשקיעים מהשוק המקומי תפגע בכרית הביטחון של הענף. מדובר בענף קריטי ומשמעותי לכלכלת ישראל, הנדל"ן למעשה הוא הקטר האמיתי של המשק ומעסיק ישיר ובעקיפין מאות אלפי אנשים ומשפחות. לא היה היגיון לשלוח בשנים 2015-2016 את המשקיעים לבנות את ברלין ולונדון, ואין שום היגיון היום לא לנקוט בצעדים שיעודדו את חזרת המשקיעים לישראל.
4. מה אפשר לעשות כדי לעודד המשקיעים 1? אז כאן המקום לברך את ממשלת ישראל החדשה, ציפינו וקיווינו להשבת הוודאות בשוק, וסיום המשבר הפוליטי שנמשך שנה וחצי, מסיר מעלינו לפחות את העננה הזו. לממשלה החדשה יש ארסנל של פעולות שיכול להניע את הענף, ועל ידי כך לסייע לכלכלת ישראל להתגבר על משבר הקורונה הכלכלי. פעולה ראשונה שלדעתנו נדרש לבצע היא הורדת מס הרכישה. בשנת 2015-2016 בתחילת כהונתו של שר האוצר לשעבר כחלון הוא הקשה את תנאי השוק של המשקיעים על ידי העלאת מס הרכישה. כעת נדרשת פעולה הפוכה – נדרש להוריד את מס הרכישה, ולהחזירו להיקפים הקודמים. זה יעזור להחזיר מיליארדי שקלים הביתה, ולהשקיע אותם בפעילות כלכלית אמיתית-ריאלית בשטח, כזו שתתרום לכלל המשק הישראלי.
5. מה אפשר לעשות כדי לעודד המשקיעים 2? פעולה נוספת הנדרשת לביצוע היא הסדרה של ענף קבוצות הרכישה. מדובר בענף שמשקיעים רבים פעילים בו, והוא סובל מהזנחה ממשלתית ארוכת שנים, והפכה כר פורה לחאפרים ומאכערים. בדצמבר 2018 הגישה שרת המשפטים לשעבר איילת שקד הצעת חוק ממשלתית שמטרתה להסדיר את הענף החשוב הזה. כמובן שהצעת חוק זו נכנסה לפריזר בעקבות נפילת הממשלה והתמשכות המשבר הפוליטי. כעת ראוי שממשלת נתניהו החמישית תיקח את היוזמה הברוכה ההיא ותגשים את הסדרת הפעילות של קבוצות הרכישה בישראל. זה יגדיל את הפעילות של קבוצות הרכישה, יהפוך אותו למקצועי ויעיל, ויפחית את החששות של הרוכשים מהשתתפות במיזם בנייה בפורמט הזה.
לסיכום – נתוני תחילת הקורונה מצביעים על כך שהשוק המשיך לתפקד בצורה הגיונית ורציונאלית. הפעילות קטנה, אך אין היסטריה או פאניקה, לא מצידם של הרוכשים ולא מצידם של המוכרים.
הממשלה החדשה צריכה להיכנס לפעולה ולצאת בפעולה שתעודד את המשקיעים לחזור לשוק, מדובר בכרית הביטחון של שוק הנדל"ן, ונדבך חשוב ומרכזי ביציאת המשק הישראלי ממשבר הקורונה שנכפה עליו.
לקריאת פוסט הפייסבוק לחץ כאן
