אסף מודד את המדד – מהדורת מאי 2022
והפעם – חזאי הנדל"ן הטוב בישראל (לפחות לטעמי) פרסם את תחזית מחירים לשוק הנדל"ן עם אופק עד אמצע 2023, מאוד מומלץ להכיר את הנתונים.
תהיו איתי.
אבל נתחיל בהתחלה - מה היה לנו במחירי הדירות? אין חדש, עליות המחירים נמשכות ומטלטלות את השוק. לכך יש להוסיף את חוסר השקט הפוליטי, שמקרין חוסר וודאות על הכלכלה בכלל, ועל ענף הנדל"ן בפרט, ונקבל מתכון להמשך התחממות השוק.
מנגד, החל תהליך העלאות הריבית, אנו מצויים בתחילתו, ויש חוסר וודאות בנוגע לקצב העלאות הריבית. מטרת העלאות הריבית היא להילחם באינפלציה, שמעלה את ראשה בחודשים האחרונים, אך היא גם יכולה באותה מידה גם להשפיע על האטרקטיביות של רכישת דירה, עקב התייקרות הוצאות המימון.
בעבר השוויתי את הקרב בין גידול האוכלוסייה בישראל – מנוע הצמיחה של מחירי הדיור בישראל, ובין התפשטות הקורונה – גורם שמיתן אי שם בסגר הראשון את רכישת הדירות, לקרב הורדות ידיים, שהסתיים בניצחון הכוחות שתמכו בעליות מחירי הדיור. כעת נהיה עדים לקרב הורדות ידיים חדש – בין המשך ריבוי האוכלוסייה בישראל (גורם המדרבן עליות מחיר), ובין עליית הריבית (גורם מדכא עליות מחיר). לגבי העתיד - בהמשך הטקסט אציג תחזית המתייחסת בדיוק לכך.
הנתונים החודשיים.
על פי נתוני הלמ"ס עולה כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר – מרץ 2022 לעומת מחיר העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר – פברואר 2022, מחירי הדירות עלו בשיעור 1.9%. שיעור עליית מחירי הדירות ב-12 החודשים האחרונים עמד על 16.3%. חודש שני ברציפות שאנו שוברים את שיאי העשור - מדובר על שיעור עליית מחיר שנתית במחירי הדירות הגבוהה ביותר בעשור האחרון!!
מדד מחירי הדירות החדשות בתקופה הזו עלה בשיעור 1%, ומחירן בשנה האחרונה עלה בשיעור 20.7%. כאן מדובר על לא פחות מדרמה!! חצייה של רף ה-20 אחוזים עליית מחירים שנתית היא לא אירוע שחשבנו שנראה בתקופה הקרובה, והנה זה קורה.
כעת לחלק המרכזי של סקירתנו החודשית –
תחזית שנתית למחירי הדיור של פרופ' צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל, המשמש כיום כדיקן בית הספר לכלכלה באוניברסיטת רייכמן וראש מכון אהרן למדיניות כלכלית באוניברסיטה.
לדעתי הצנועה פרופ' צבי אקשטיין הוא חזאי הנדל"ן הטוב והמדויק ביותר בישראל. ניסיון העבר מלמד שהמודל הכלכלי אותו פיתח חזה במדויק את מגמות השוק, כך היה לדוגמא במהלך הקורונה כאשר הוא חזה את גל עליות המחיר שאנו מצויים בו כיום, דבר שלכאורה היה נראה בלתי אפשרי אי שם כאשר עם ישראל היה תחת מגבלות תנועה חמורות ובתוך סגרים הולכים ונשנים.
בסוף אפריל השנה פרסם פרופ' צבי אקשטיין יחד עם עמיתיו ד"ר סרגיי סומקין ואלישע זיו תחזית מעודכנת של מחירי הדירות.
אני מצטט מתוך דבריהם, כפי שפורסמו באתר הבית של מכון אהרן, במסגרתו הם פועלים.
"בטווח הנראה לעין עליית מחירי הדירות לא נבלמת. מודל מחירי הדירות של מכון אהרן המבוסס על נתונים נוכחיים חוזה בשישה רבעונים הבאים, מתחילת שנת 2022 ועד מחצית שנת 2023, יעלו נומינלית בכ-8.2% ובכך תעלה הסטייה של מדד מחירי הדירות הריאלי מקו המגמה השנתי בכ-29%. עליית מחירים זו גורמת לנזק מתמשך למשקי הבית הגורר, בין היתר, גידול באי-שוויון, בניית דירות רחוק ממרכזי התעסוקה, ויוקר מחיה גבוה.
עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות הושפעה מכך שכמות יחידות הדיור שנבנו הייתה נמוכה מגידול במספר משקי הבית. בעשר השנים האחרונות תוספת משקי הבית עמדה על כ-57 אלף בשנה, ואילו מספר הדירות שבנייתן נסתיימה (גמר בנייה) עמד על כ-47 אלף בשנה, כך שבעשר השנים האחרונות כמות הדירות שנבנו פיגרה בכ-100,000 בהשוואה לתוספת משקי הבית. הפער בין כמות הדירות הנבנות לגידול בכמות משקי הבית תרם כשני שליש לעליית המחיר, השליש הנוסף נבע מירידה בשער הריבית על משכנתאות.
המדיניות המומלצת על ידי מכון אהרן בתחום הדיור היא כדלקמן: קביעת יעד ארוך טווח לכמות דירות נבנות כך שמדד מחירי הדירות יחזור לקו המגמה הרב שנתי המבטא את העלייה ברמת החיים הממוצעת למשק בית או תוצר לנפש. כדי לעשות זאת אנו ממליצים להגדיל את מלאי הדירות השנתי בכ-2.5% וכך לחזור לקו המגמה של מדד מחירי הדירות הריאלי בשנת 2043.
מאחר וכיום מלאי הדירות הוא כ-2.6 מיליון דירות, המשמעות של היעד המוצע היא שיש לסיים בשנת 2025 את בנייתן של כ-70,000 יחידות דיור, בנייה שתתחלק על פני כל הארץ לפי מחוזות בהתאם לפיזור האוכלוסייה הנוכחי ובמיוחד במרכז הארץ. במידה וקצב הבנייה ימשיך להיות נמוך כפי שהיה – מחירי הדירות ימשיכו להתרחק מקו המגמה הרב שנתי.
על מנת להשיג יעד זה מומלצת מדיניות דיור כוללת המתמקדת בהגדלת כמות הדירות."
כאן פונים פרופ' אקשטיין ועמיתיו לתיאור של 8 רפורמות שלדעתם יגדילו את היצע הקרקעות ליחידות דיור וירסנו את עליית המחירים – אך את החלק הזה במחקר נשאיר לפוסט אחר.
מסקנות מהטקסט המרתק של פרופ' צבי אקשטיין ועמיתיו:
1. מחירי הדירות צפויים להמשיך לעלות, אך לא בקצב עליית המחירים הנוכחי - כיום עליית המחירים השנתית עומדת על 16.3%, המודל של פרופ' צבי אקשטיין ועמיתיו מצביע על עליית מחיר של 8.2% במהלך של שנה וחצי - בין תחילת השנה הנוכחית ועד אמצע השנה הבאה.
2. חוסר של 100 אלף דירות בעשור – המחסור בדירות הוא אמיתי ואקוטי, והוא מניע את עליית המחירים. כול שנה בה מדינת ישראל לא הגדילה את כושר ייצור הדירות שלה, הפערים גדלים, והם מתדלקים עוד יותר את עליות המחיר.
3. נדרשת גמר בנייה של 70 אלף דירות לכול הפחות משנת 2025 ואילך – החוקרים מעריכים כי כדי לשנות את תוואי המחירים הנוכחי תידרש בנייה בקצבים כמותם לא הכרנו, ולא כמאמץ חד פעמי לשנה או שנתיים, אלא שינוי דרמטי של כול תעשיית הנדל"ן כולה, הסרת חסמים, ועשייה.
לסיכום, החיבור בין הכאן והעכשיו של ימינו, כפי שבא לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס, מול התחזית צופת פני העתיד של פרופ' אקשטיין, מצוי בשאלה הנובעת מתוך הנתונים של הכאן והעכשיו – האם מחירי הדיור ימשיכו לעלות, האם הם מסוגלים להמשיך לעלות, ואם כן – אז באיזה קצב? אם נסתמך על המודל של פרופ' אקשטיין אזי התשובה היא – המחירים ימשיכו לעלות, גם אם בקצב מתון יותר.
